恒大出現危機拉開了房企集體暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正榮、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世貿、融創等龍頭房企。
行業競爭格局
1、區域競爭：廣東與江蘇商品房銷售面積領先
國家統計局數據顯示，2021年全國31省市商品房銷售面積排在前五位的分別是江蘇省、廣東省、山東省、四川省、河南省。其中，江蘇省、山東省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增長為正，2021年江蘇省商品房銷售面積同比增長7.2%，安徽省商品房銷售面積同比增長9.7%;廣東省、河南省、浙江省同比增長為負，2021年廣東省商品房銷售面積同比增長-6%，河南省商品房銷售面積同比增長-5%。同時可以觀察得到，城市之間商品房銷售面積梯級分布較為明顯，如2021年排名第十的上海商品房銷售面積為1880萬平方米，與江蘇省相差14671萬平方米。
2、企業競爭：各環節競爭者眾多
房地產行業擁有著復雜的產業環節，市場參與者眾多，每個領域的優勢競爭者各不相同。通過計算該環節企業2021年營收占該環節所有上市企業的營收總和來得到市場份額占比。中游環節中，在工程買粉絲方面，太極實業占據了主導地位，市場份額接近三分之一，其次是華建集團，為11%;在建設施工方面，中國建筑占據了絕對的市場地位，市場份額占比接近四分之三，其次是上海建工與陜西建工;在房地產開發方面，由于該環節市場競爭者眾多，因此龍頭企業的絕對地位不明顯，前三名分別是綠地控股、碧桂園與萬科A，其中綠地控股市場份額為8%。
行業發展前景及趨勢預測
1、堅持“房住不炒”的定位與轉型升級
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以來，國家層面及各省市陸續出臺了相關房地產調控政策，以促進房地產市場的健康持續發展。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。目前，全國31個省、自治區和直轄市均對“十四五”期間房地產市場提出了發展目標及方向。其中，有部分地區對“十四五”期間房地產行業規劃了具體目標，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉建設發展規劃》中指出完成房地產開發投資12500億元，江西指出在“十四五”期間完成房地產開發投資12500億元，黑龍江提出城鎮人均居住面積達到385平方米;部分地區對房地產行業的規劃了發展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。
另外一方面，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，低碳經濟將成為各行各業未來重要的發展機遇之一。而房地產行業作為綠色減碳的關鍵領域，尤其是目前正面臨著發展模式轉型的“陣痛期”，低碳發展無疑是房地產行業重要的經濟發展長線邏輯，更將成為突破行業困局的全新機遇。在“雙碳”政策的助推下，借助數字化技術向低碳發展轉型，無疑將成為房地產行業轉型的新風口，是實現告別“高杠桿、高負債、高風險”的“舊三高”模式，邁向“高質量、高品質、高效益”的“新三高”發展關鍵所在。
2、預期2022年房地產市場逐漸修復
2022年，受宏觀經濟下行、新一輪新冠肺炎疫情反彈以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行。在市場景氣度加速下行背景下，為防范行業出現系統性風險、保持房地產市場平穩健康發展，2022年以來中央多次釋放維穩信號，將“保交樓”作為下半年工作重點之一，具體措施包括設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合和重組等方式，參與問題樓盤盤活及困難房企救助等紓困工作等，但“房住不炒”仍為政策主基調。
在房地產政策相對平穩的條件下，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告(No.19·2022)》預計，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7%;房地產開發投資增速下降，增長0.8%，住宅開發投資由正轉負，下降0.2%;在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8%。
我覺得房地產行業的發展趨勢會變得越來越差，很多地方的房價都會出現不同程度的跌幅。
從某種程度上來說，雖然房價已經經過了20~30年的上漲周期，很多人也會認為房價會永遠上漲，同時也不會下跌。事實上，任何事物和行業本身都會有這一定的周期規律。對于房地產行業來說，當各個城市的房價已經達到歷史頂點以后，房地產行業也會進入下行周期，這也意味著以后的房地產行情會變得越來越差，甚至今后愿意買房的人也會變得越來越少，很多地方的房子將會無人問津。
房地產行業的發展趨勢會變得越來越大。
這個道理其實非常簡單，對于廣大90后和00后來說，因為很多人本身并不看重所謂的房產給自己帶來的幸福度，很多人也確實沒有經濟實力來買房。在這種情況之下，高房價的問題已經導致年輕人的生育率變得越來越低。在未來的20~30年里，年輕人的數量會變得越來越少，所以整體的房地產行業會變成供過于求的市場，整個市場行情也不會太好。
很多城市的房價都會出現一定的跌幅。
除了一線城市以外，幾乎所有的城市的房價都會出現不同程度的跌幅。對于二線城市來說，這些城市的房價可能會出現至少20%以上的跌幅。對于三線城市和四線城市來講，這些地方的房價可能至少會有50%以上的跌幅，特別是在以后出臺房產稅以后，為了降低自己的持房成本，很多房子可能會以非常廉價的方式來出售。
最后，我個人并不建議年輕人在房價高的時候主動買房，因為這個行為可能會透支自己一生的消費能力，年輕人也需要充分評估自己是否愿意承擔買房所帶來的代價。
毫無疑問，這次疫情導致的全球衰退將超過2008年經濟危機。
歐美發達國家“負利率”遍地、美聯儲史無前例的“無底線”量化寬松以及深不見底的全球疫情蔓延，都預示著我們很可能要經歷一場前所未有的經濟危機。
除中國以外的所有發達國家，陷入衰退已經是板上釘釘、毫無疑問。而中國根本不可能獨善其身。
中金公司在最新的研報中，已經將中國2020年實際GDP增速預測從此前的6.1％下調至2.6％。而3月19日瑞銀同樣將中國全年經濟增長預測大幅下調至1.5%。
我在兩周前3月12日的文章《》里就提前預測過：我國目前的抗疫勝利僅僅只是1.0版本。疫情對這個世界的沖擊才剛剛開始，疫情對我國進出口貿易和產業鏈的影響才是真正的2.0版本！
我國目前完成的僅僅只是保證人民生命安全的第一階段工作，而維持經濟平穩運行才是后期更加艱苦的任務。
2008年經濟危機時，我國在“四萬億”和“保8”的驅動下，第一個從泥潭中爬起來，帶領世界實現了正增長。我相信這一次，歷史會再次重演，因為我們可以使用的工具還有很多，比如新基建、貨幣寬松、房地產。
1
抄底中國
歐美日的“零利率”“負利率”以及貨幣大放水，必然導致流動性泛濫，資本逐利的本性一定是會選擇流入投資回報率更高的國家和地區。
而目前我國的存款利率為：一年定期1.75%，二年定期2.25%，三年定期2.75%。單單從利差的角度來說，國際資本就有極大的動力流入我國。
此外，從去年開始，國外資本就開始大規模的抄底中國商業地產，主要目標城市就是北京和上海。包括現在正在跑路的潘石y，也是在以極低的價格“引狼入室”。
完全可以預見，隨著我國第一個走出疫情，經濟逐步復蘇，以及國際資本避險的需求，國內一二線城市的優質地產項目都將成為外資抄底中國的廉價籌碼。
2
承認回暖
3月24日，官媒人民網刊文《買賣雙方入市意愿強，多地二手房市場回暖》，這可是官媒第一次公開承認樓市回暖。
我在前幾篇文章里一再提醒各位，房住不炒和打壓樓市完全是兩回事，房住不炒更不是打壓樓市的代名詞。
在全球經濟同步衰退，我國經濟下滑壓力如此之大的當下，讓樓市合理回暖才是最最正確的姿態。
千萬不要意淫高層會對樓市下重拳，樓市是皮夾子的現狀短期內根本無法改變。
所以我們看到今年開始，上海、南京等城市的限價已經悄無聲息的低調打開。上海最熱板塊前灘的價格已經從前幾年的8.5萬，放寬到今年的9萬+。2020年上海首張預售證綠地海珀外灘定價13.8萬元/平，而去年近在咫尺的融創外灘壹號預售價還是12.15萬/平。
而深圳的火爆更是搞得沸沸揚揚。先是幾天前的豪宅秒光，現在又出現高價喝茶費。深圳寶安海納公館116平總價1150萬的新房“喝茶費”需要70萬，云璽和金亨利二期的“喝茶費”也是60萬-70萬。沒有樓市的火爆，哪來的高價“喝茶費”。
至于各重點城市新房、二手房成交量的回暖數據，我就不再列舉了，之前幾篇文章說的已經很多了。
3
謹慎炒股
美股在10個交易日內經歷4次熔斷歷史罕見，美股崩盤導致國內A股更是頻遭牽連。
如果你要是仔細品味，就很容易發現，這幾十年來，我們的A股很難長期走出獨立行情，永遠是漲跌交替。不客氣的說，我從未見過一個人，是在股市里真正發家致富的。短期的身價暴漲之后，必定在將來的某一天會還給股市。不到收手的那一刻，股市里根本就沒有贏家。
越是資本市場動蕩，越是金融市場起伏，房地產才越體現出保值作用。
2015年樓市大行情是如何起來的？就是2015年6月A股達到最高點5178點之前，股市里獲利的大咖們紛紛套現離場，購買上海和深圳的豪宅固化收益。2015年的大漲行情完全就是從豪宅市場開始，從上而下帶動起來的。
所以，股市注定就是短期融資的工具。價值投資和長期牛市暫時我們根本做不到。
千萬別自信的以為你炒炒股賺點錢就可以收手了，最后你的首付全部都會在股市里變成別人的首付！
樓市和股市是水火不容的兩個物種，炒股的人，會嫌棄樓市賺錢慢，而真正懂得樓市價值的人，卻根本瞧不起股市。但最終的結果往往都是買房的只賺不賠，炒股的萬年不賺。
股市是人性貪婪的放大器，而最終人性都會在貪婪面前一敗涂地！
所以，我不建議你炒股，或者說要謹慎炒股，包括股票基金、指數基金。股市，高層都難以精準把控，更別說你平民百姓了。
4
怪胎學區房
從2月底開始的這輪回暖，一線和重點二線成交量最大的是三種房子：學區房、倒掛新房、大戶型改善。
我在2月13日的原創文章《》里就告訴過大家：第一波行情就是3月份開始的學區房熱潮。現在看來的確如此，其實這根本不算預測，而是多年來的經驗積累。
樓市里，最抗跌的產品是小學和初中都屬于第一梯隊的雙學區房（含九年一貫制重點學區），其次是第一梯隊的小學學區房。然后才是核心地段的品質次新房。而最不抗跌的是顯著高于周邊價格的高溢價豪宅，剩下最最不抗跌的就是沒有學區的郊區老破小。
在整個樓市里，學區房是完全脫離樓市大行情的獨立存在，而且永遠是只漲不跌。對于學區房而言，根本不需要分析房產政策，根本不需要