聽 巴彥淖爾房產網 我稱所有分析師都聲稱這個中化國際要聚焦主業—化工產業鏈的時候，那么這家上市公司它卻匪夷所思的向房地產領域一擲千金。
在上海市浦東區，東臨世博館路、西至長清北路、南臨國展路、并且北至世博大道的世博園原址上，那么就在不久之后將會聳立起28棟大樓。那么對于這片被稱為世博B片區的區域，在10年就曾容納城市人館、城市生命館、城市地球館以及部分亞洲國家館、大洋洲國家館、國際組織館等場館。
那么就在1年之后，在上述區域內，它也將有一棟屬于中化國際的建筑。
在2013年8月29日，中化國際于北京民族飯店內舉行了臨時股東大會，由于涉及關聯交易，中化國際控股股東中國中化股份有限公司回避表決，所以在到場的3位股東代表中，只有2位代表參與了投票。審議通過了《關于收購上海德寰置業有限公司100%股權的提案》。
中化集團一位內部人士稱，這筆交易完成后，上市公司購買上海德寰置業有限公司（以下簡稱“德寰置業”）100%股權和建設辦公大樓的費用將達約13億元，而未來15年的收益預估僅6億元左右。一直沒有涉及地產業務的中化國際為何要涉足房地產，德寰置業在流程中扮演了什么角色，未來15年的收益到底屬于誰，臨時股東大會后，中化國際身邊圍繞著許多待解的謎團。
前端的疑點
世博B片區土地在2011年被敲定規劃為知名央企的總部聚居區與國際一流商務區。中國商飛公司、中國華能集團、中國華電集團、中國鋁業公司、中國中化集團、中國建材集團、中國外運長航集團（以下簡稱“中外運”）等央企先后進駐。
8月10日，中化國際發布對外投資公告，擬出資約6.12億元，通過協議轉讓的方式收購中化國際信息公司所持德寰置業100%股權，后者擁有浦東新區上鋼新村街道503街坊66/16丘的土地使用權；并由德寰置業作為建設單位，出資約7.06億元在上述地塊建設辦公樓。
公告中的“上鋼新村街道503街坊66/16丘”土地即為世博B03C-02土地。
時間點回到2011年10月末，中化集團和中外運長航集團分別以5.43億元、2.96億元底價摘得世博B區B03C-02與B03C-04地塊，面積分別為4714平方米和5295.3平方米。如此可以看出，中化集團拿面積較小的地塊所付出的代價接近中外運的2倍。
中化國際方面告訴經濟觀察報，“這是上海市政府統一安排的，每塊地建筑物高度要求不一樣，我們是建筑面積超過中外運。”
通過實地走訪，本報發現，上述兩個地塊位置緊鄰，中化與中外運選擇了同樣的施工單位上海建工(600170,股吧)和監理單位上海市海龍工程技術發展有限公司。中化和中外運并沒有在施工現場設置明確的界限，在現場很難看出這是兩個集團在進行兩個項目的建設。
上述總建筑面積包括地上和地下兩部分。根據數年前中化集團的招標公告，其地上建筑面積28962.3平方米，而其余地下建筑部分則或歸屬于世博園區所有。但在8月10日以來的上市公司公告中，中化國際稱“辦公樓建成后除公司自用外，部分擬對外出租。該建設項目占地4714平方米，總建筑面積約4.5萬平方米。”中化國際方面稱，辦公樓地上13層，地下3樓，產權全部歸中化國際所有。
另一方面，德寰置業作為原中化信息全資子公司，2011年成立時其注冊資本為5.43億元，與當年拿地價格相等。多位中化集團方面人士稱，該公司專門為拿地設立，并無其他業務。
上述公告顯示，德寰置業從成立到出售，無任何實質業務的德寰置業凈資產出現了減少，而公司的評估值增值10%。粗略計算，中化信息將旗下資產倒手兄弟公司，輕松賺了7000萬元。中化國際方面稱，評估增值的7000萬元實際上是集團拿地之后的資金利息。并認為6.1億元收購價體現了這塊土地這兩年來的正常增值。
記者在現場了解到，2012年11月，中化集團已在該地塊上“試樁”。2013年3月項目正式開工。據現場一位工人描述，這期間近半年的時間都在進行勘察等準備性的活動，“地下要建三層，停車場和倉庫等，所以勘察的時間久一點也不為過。”B03C-02地塊上的商業辦公樓已經打好樁基，正在進行地基加固。此前，他們已經停工近兩個月。工程安全質量監督站的檢查讓并無《建筑工程施工許可證》的辦公樓在4、5月份停建兩個月。據現場工人回憶，大約兩周前，也就是8月中旬左右才剛剛拿到施工許可證。
如果綜合計算這棟大樓的成本，上市公司拿地成本加上建設投入約為13億元，除以4.5萬平方米的建筑面積，每平米的成本達到了2.89萬元。中化國際方面稱，建筑安裝成本是高了一些，因為要符合世博園區整體的節能降耗要求，但經過了集團的審核程序。
誰的大樓？在中化國際的公告中，對于B03C-02地塊的描述僅為“使用權”。中化集團一位內部人士稱，中化信息是集團內部負責處理不良資產的公司，而德寰置業在2011年成立時就是為了B03C-02地塊單獨設立的項目公司，“德寰置業一個殼公司自籌7個億？不可能，這錢肯定是上市公司出。”在看到中化國際的公告后，該人士告訴記者。對此，中化國際方面稱，德寰置業可以拿土地去抵押融資。
作為被上市公司收購的子公司，這項融資由誰歸還，其實不言而喻。
對于這棟還未建成的大樓，2011年時，中化集團領導接受新華社采訪時有過這樣的表述：“根據中化集團、中外運長航集團與世博發展集團簽署的合作備忘錄，相關辦公樓預計于2015年建設完成，屆時兩大集團旗下多個重要業務板塊的運營中心將入駐。”現場施工單位告訴記者，目前仍在地下建筑階段，地上部分圖紙還沒有拿到，不知道地上建筑結構。
上市公司稱，擬建的辦公大樓未來15年租金回報可達6.5億元，但這筆租金會否屬于上市公司，中化國際方面解釋說，運營收益也屬于上市公司。
翻閱中化國際2012年財報，其為自己的辦公場所支付的租金接近3000萬元，實際上，如果計算停車場費用以及中化國際其他下屬企業在全上海的租金，每年的房租成本不是一個小數。而他們的辦公場所金茂大廈的大股東，就是自己的母公司中化集團。
在公告中，中化國際這樣描述新大樓建成后的愿景：“預計建成后公司單位面積成本租金相較目前金茂大廈將降低約25%”。上海一家券商的分析師稱：“如果運營權屬于上市公司，為什么還預計要付租金呢？”
2000年上市之后，中化國際一直被定義為貿易公司。直到2011年底，中化國際收入的94%和利潤的46%都還來自貿易板塊。東方證券的研報中稱，通過不斷并購擴張的中化股份已經脫胎為A股最大的農藥公司，未來化工板塊將貢獻60%以上的凈利潤，而傳統貿易的凈利潤占比將下降至10%以下。
從2008年控股江山股份(600389,股吧)起就已經非常堅定，經過5年的發展，通過收購揚農集團股份、控股江蘇圣奧等手段，不斷壯大化工業務實力。中化國際今年6月1日拋出了40億元的增發預案，募資投向是延續數年對圣奧的并購，凱雷賺得盆滿缽滿之后，將這個周期性較強的公司轉手給了想要完善產業鏈的中化國際。
在定向增發方案里，除去收購江蘇圣奧所需的26.16億元外，補充流動資金的額度達到了11.21億元。在不斷的并購過程中，中化國際負債率等指標開始逐步攀升。2012年底，公司負債率達到66.36%，現金流凈額為-45.18億元。《化工巨頭蓄勢待發》、《轉型A股最大農藥公司》等等一系列研報標題背后，券商分析師們幾乎一致認為，中化國際未來是要努力改變自己過度依賴貿易的先天短板。而本次莫名其妙的房地產投資讓很多一直跟蹤研究中化國際的分析師一頭霧水。“我們調研的時候公司一再強調要專注主業，怎么接了這么個攤子？”上述上海券商分析師說，等中化國際路演團隊回到上海之后，他要仔細問問看。
中化國際方面向本報表示，公司目前沒有涉及地產業的打算。
中化是指中國中化集團公司，就是以前的中國化工進出口總公司，原屬于對外經貿部的；中國化工集團是原來的藍星清洗集團和中國昊華集團合并組建的一個公司，兩家差別很大的
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