中信海洋直升機股份有限公司
轉讓哈爾濱基地房地產資產評估報告書
中承華評報字（2004）第033號
中信海洋直升機股份有限公司：
中信海洋直升機股份有限公司（以下簡稱“中信海直”）擬將其擁有的哈爾濱基地房地產進行轉讓。北京中承華資產評估有限公司（以下簡稱“中承華”）接受中信海直的委托，對其擬轉讓的上述房地產———位于哈爾濱市香坊區贛水路32號的中信海直哈爾濱基地0－7層辦公樓進行了評估工作，對委托評估的房地產在2004年4月30日這一評估基準日所表現的市場公允價值進行評定估算，為委托方從事上述行為提供價值參考。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方及資產占有方概況
（一）委托方及資產占有方：
委托方：中信海洋直升機股份有限公司
注冊地址：廣東省深圳市羅湖區解放西路188號農業銀行大廈19樓
注冊資本：人民幣25680萬元
營業執照號碼：1000001003124（6－1）
法定代表人：李士林
企業類型：股份有限公司（上市）
中信海直是經中國國際信托投資公司以資計字〔1998〕 20號文批準，以中國中海直總公司為主要發起人，同時聯合中國海洋石油南海東部公司、中信國安有限公司、中航黑河民機技貿中心、廣東南油經濟發展公司、深圳市友聯運輸實業有限公司、深圳名商室外運動俱樂部有限公司共同發起，在原中國海洋直升機專業公司基礎上，通過改組改制而設立的股份有限公司。經中國證券監督管理委員會以證監發行字〔2000〕90號文批復，中信海直于2000年7月3日在深圳證券交易所以上網定價發行方式向社會公眾增量發行人民幣普通股6，000萬股，同年7月31日，該公司6000萬人民幣普通股在深圳證券交易所掛牌交易，股票代碼0099，發行時總股本為19，600萬股。
經營范圍是：為國內外用戶提供陸上石油服務、海洋石油服務、人工降水、醫療救護、航空探礦、航空攝影、空中廣告、海洋監測、漁業飛行、氣象探測、科學實驗、城市消防、空中巡查、航空護林、空中拍照方面的飛行服務、飛行場站服務設施；直升機、二手飛機、報廢飛機、航空設備、器材及零配件的出口業務；直升機、航空設備、器材及零配件、機場場站設備的進口業務；接受委托代理上述進出口業務；與外國航空公司簽定有關租用直升機、固定翼飛機及飛行員、機械師的合同；自營和代理除國家組織統一聯合經營的16種出口商品和國家實行核定公司經營的14種進口商品以外的商品及技術的進出口業務；開展”三來一補”、進料加工業務、對銷貿易和轉口貿易；直升機機體、動力裝置、機載設備、特種作業設備的維修；石油化工產品的倉儲、陸路運輸；投資企業所需設備、材料及生產產品的銷售（國家有專項專營規定的除外）。
（二）資產概況：
1、基本情況
本次擬轉讓的房地產為中信海直哈爾濱基地辦公用房地產樓，該房地產位于哈爾濱市香坊區贛水路32號（香坊區贛水路與民航路交口處），該地區為哈爾濱市開發區商業發達地段，周邊分布多處商業服務及居住用房。該房地產西側毗鄰帝王大廈（商住 綜合樓）、福順天天大酒店（五星級），北臨昆侖商城、鴻祥名苑、金桂園、名人府邸等商住小區，及世紀聯華大型超市；東臨市證券登記公司、名仕高爾夫、新加坡大酒店（五星級）、星河國際（高級商住綜合樓）、華風世貿廣場等哈市知名企業及商業物業。向北可見亞洲第一高鋼塔（全鋼結構）———龍塔，周邊人文及商業氛圍良好。
該房地產南北朝向，正門朝北，正面基本為長方形，內廊式，沿贛水路為短邊，沿民航路為長邊。該地產所在的整個大廈分成ABC三部分，現使用者依次為省衛生廳、北方天鵝和中信海直哈爾濱基地三家，各家的入口分開。樓后面是省商檢局家屬住宅。本地段以昆侖商城為核心，以飲食和娛樂業最為繁榮。
被評估房地產所在大樓地上12層，地下1層，為鋼筋混凝土框架結構，建筑占地為共用，其分攤的土地面積為504．83平方米，該房產標準層高3．3米，底層層高4．2米，主體結構竣工于1998年12月，中信海直哈爾濱基地擁有0－7層（地下1至地上7層）部分，待估建筑面積為6562．77平方米，于1999年4月左右入住辦公。
2、產權狀況
該房地產產權證齊備、規范，其中：房產證編號為哈房權證開國字第00045595號，國有土地使用權證書號為哈國用（2002）字第52735號，證載權利人均為中信海直哈爾濱基地。
3、附屬設施及內外裝修
該房地產底層正立面外墻以花崗巖貼面為主，其他立面以防水涂料為主。內部電梯前廳、樓梯間及公共走道：花崗巖地面、輕鋼龍骨、墻面乳膠漆、花崗石踢腳、腰線鑲櫸木線、不銹鋼樓梯扶手。櫸木包門，雙層白鋁合金推拉窗。衛生間鋪有墻磚、地板磚，天棚采用PVC板吊頂，普通國產潔具。該房產有2部LG原廠電梯，載重1000KG，僅通達7層。房屋水、電、照明設施齊全，采暖熱源來自開發區熱網。
一層門廳主要為造形龍骨及石膏板、楓木門貼櫸木板亞光漆、天棚石膏頂角線、窗臺板西班牙米黃理石，全玻璃包不銹鋼感應式自動門。二三層主要為輕鋼龍骨吊頂、紙面石膏板、棚面刮大白、棚面乳膠漆、包柱立邦漆、窗簾盒、櫸木汽包罩、櫸木窗臺板／踢腳線，室內以石塑地板磚為主。四層至七層主要為：衛生間墻面鑲瓷磚、衛生間PVC面層和棚角線、汽包罩刷防火漆、櫸木門窗臺、壁紙。
4、使用情況
目前，該房地產第7層由中信海直哈爾濱基地辦公使用，地下1層用作食堂及部分樓層少量房間用做庫房及閑置，其余樓層對外出租。經現場勘察，房屋主體結構均完好，附屬設施使用功能正常。
二、評估目的
中信海直擬將其擁有的中信海直哈爾濱基地房地產進行轉讓。北京中承華資產評估有限公司接受中信海直的委托，對上述擬轉讓房地產進行了評估工作，對委托評估的房地產在2004年4月30日這一評估基準日所表現的市場公允價值進行評定估算，為委托方從事上述行為提供價值參考。
上述資產轉讓行為已經中信海直董事會決議批準。
三、評估范圍
本次資產評估范圍為位于哈爾濱市香坊區贛水路32號的中信海直辦公樓0－7層，總建筑面積6562．77平方米。上述待估房地產基準日賬面原值28，441，952．60元，賬面凈值25，534，073．55元。
四、評估基準日
資產評估基準日為2004年4月30日。本次評估的作價標準均為評估基準日正在執行或有效的價格標準。
五、評估原則
中承華在對委托方指定的資產進行評估的過程中，依據國家有關的法律法規及規范化要求，遵循資產評估獨立性、客觀性、科學性的工作原則及資產持續經營、替代性、公開市場等原則，強調評估程序的科學性，取價標準的公正性、資產狀態確認的現實性，以公正、客觀、科學地評定估算評估對象在評估基準日之公允市場價值。
六、評估依據
●法規依據
1、國務院1991年91號令《國有資產評估管理辦法》；
2、原國家國有資產管理局國資辦發【1992】36號《國有資產評估管理辦法施行細則》；
3、原國家國有資產管理局（1996）23號《資產評估操作規范意見（試行）》；
4、財政部財評字〔1999〕91號文件關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知；
5、財政部財評字〔1999〕91號文件關于印發《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知；
6、財政部2001年第14號令《國有資產評估管理若干問題的規定》；
7、中國注冊會計師協會協〔2003〕18號《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》；
8、《中華人民共和國土地管理法》；
9、《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；
10、《中華人民共和國城市房地產管理法》。
●行為依據
1、中信海直關于資產轉讓的董事會決議；
2、中承華公司與委托方簽訂的《資產評估委托約定函》。
●產權依據
1、 中信海直提供的國有土地使用證、房屋所有權證。
●取價依據
1、哈爾濱當地建筑裝飾工程造價信息等資料；
2、評估人員調查獲取的哈爾濱當地房地產市場價格信息等。
1、與中信海直資產的取得、使用等有關的合同、會計憑證等資料；
2、評估人員現場勘察記錄底稿；
3、評估人員收集的其他資料。
七、評估過程
在評估過程中，中承華對評估資產進行了較為詳細的清查，并按照公認的評估原則，對委托方提供的法律性文件及相關資料進行驗證審核，進行對資產的實地察看與核對，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以及其他有必要且可能實施的資產評估程序。
1、中承華在接受委托后，即確定了有關的資產評估人員并與委托方相關工作人員就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產的特點等影響資產評估方案的問題進行了認真討論，并設計了測算底稿。
2、收集和整理評估對象（房地產）市場交易價格信息。
3、對于房屋進行現場勘察記錄，核實法律文件以及實際使用狀況。評估人員對待估房產作了詳細的勘查，主要是查看房屋的現狀，各部位外觀質量、裝修的標準和完好程度以及該房產的周邊區域狀況。經勘查的情況如下：
（1）基礎承載能力良好，沒有出現不均勻沉降等異常現象；
（2）主體承重結構強度良好，具有繼續承力和使用的功能；
（3）內、外裝修基本完好，無破損現象，但已顯陳舊；
（4）附屬設施齊全，現正常使用；
（5）其他部位未見異常情況。
4、依據評估人員在評估現場勘察的結論，再進行必要的市場調查，掌握市場行情，選取可比實例，分析影響市場價值的各項因素，最終測算得到委托評估資產的評估值。
5、針對測算的結果，我們按照規范化要求編制資產評估報告。評估結果及相關資產評估報告按公司規定程序進行三級復核，全部審核意見反饋回項目組，項目組在此基礎上進行進一步的修訂。最后由項目組完成并提交報告。
八、評估方法及測算說明
該房地產位于哈爾濱市南崗區和香坊區交界地帶，為哈爾濱開發區的邊緣地帶，但所處地段商業服務業云集，我們根據轉讓房地產所處區位并結合法定辦公用途等特點，通過調查近期哈爾濱市房地產交易市場上能夠找到，且具有可對比性的交易案例，對該房地產采用市場比較法進行評估，由于選擇的交易價格均不含房屋內部精裝修，所以在上述比較修正后結果的基礎上再加上待估房屋內部精裝修的價值，得到整個辦公樓的評估值。即，市場比較法房地產評估價值 ＝ 房地產主體價值＋裝修價值。
市場比較法評估首先是選擇市場同區域近期銷售的與待估房地產類似的房地產