1、貸款相關費用
1)房貸印花稅或借款手續費；
2)貸款買房所產生的利息；
3)用于房子本身支出而貸款所產生的利息，包括房子的維修、加隔間等等；
4)各類保險，包括房貸保險、房屋保險、房東保險等；
5)部分銀行收取貸款的年費。
2、管理維護費用
1)物業管理費：通常只有公寓、聯排式住宅等帶單元號的才會收取物業費；
2)市政費：包括道路交通、綠化衛生等公共管理維護；
3)水費：由房東承擔的水費包括排污費；
4)中介管理費：購買的房子是交由中介管理而產生的費用，包括房子第一次被中介出租或是在換房客時收取的手續費都算入；
5)房屋的日常維護，比如說除草、花園維護、害蟲控制，還有一般的維修比如說電工、管工等所有用于房屋維護而產生的費用。
3、其他費用
1)地稅；
2)租房廣告費：購房者在為自己房子招租時產生的廣告費；
3)房屋折舊報告費：在海外的房子是可以做折舊報告的，很老的房子也可以。如果房子翻新裝修過，還可以增加折舊得收入，房子越新折舊越多。
4)外地差旅費：這里是指為了購買房產專門去買房所在地而產生的機票、酒店、餐飲等費用，但只限于成交了的房子，而且只計算處理房產相關事宜的日期，比如與律師、會計等交涉的日子。
下圖為真實交易的結算表
澳洲買房可以退稅固然很好，但項目繁瑣復雜，很容易出現紕漏，忽略了幾項也許就不能實現退稅回報的收益化，所以建議尋找專業的會計師尋求幫助。還要注意，聯名購買的房產不能只由一人退稅。
澳洲的大銀行基本都關閉了海外人士貸款，目前僅有少數的幾家基金公司仍然可以為海外人士提供貸款，但是產品比較少，當前浮動利率都在6%-7% p.a.左右。
申請條件
對于海外人士貸款，條件和本地人士貸款大致相同，最基本的要求當然也是要有穩定的收入。需要申請人提供6個月的工資流水賬單和雇主信。若是自雇人士，需提供會計師簽字的收入證明信。
可貸額度
一般來說，目前海外人士可貸額度最多為房價的60%-70%。具體銀行能貸給你多少錢，是由你本身的收入決定的，而不是房價。 其他因素還涉及到申請人的其他債務、信用卡額度等。
此外，從我們最近的幾個case來看，貸款機構都會壓低房子估價，因此我們建議申請人多準備一些額外資金，以備不時之需。
貸款時間
建議大家至少提前半年先買粉絲Broker，確定自己是否滿足貸款條件，開始準備相應材料。在房子Settle前三個月開始申請貸款。
材料清單
身份證和護照彩色拷貝；
買賣房子的合同；
收入證明（雇主信，六個月工資流水賬單 或 會計師簽字的收入信）；
存款證明（澳洲或者中國的銀行存款都可以）；
中國征信報告詳細。
本期我們將主要探討一下澳洲房產貸款的基本程序以及一般貸款申請人所擔心的問題
一般澳洲貸款申請人所擔心的問題分為三大類 , 第一類就是利率的問題 ; 第二類是貸款申請所需時間，費用和材料 ; 第三類是貸款限制額度 , 成數及還款計劃
一
關于貸款利率的問題
1
銀行及非銀行金融組織的區別
首先我們來談談利率的問題 , 在中國 , 房屋貸款一般是由銀行放出 , 以房屋作為抵押 , 保證銀行利益 , 通過吸儲集中資金 , 再通過放貸放出資金 , 以儲蓄和貸款的利差保證銀行的收益
所以簡單地說 , 銀行的貸款利率是和儲蓄的利率息息相關的
澳大利亞金融市場和國內有一個很大不同 , 除了銀行之外 , 澳大利亞還有很多其它的金融組織 , 也就是 non-bank lender, 具有放出貸款的權限
這些機構的資金來源并非是銀行, 也不是儲蓄 , 而是通過基金 , 信托等手段募集資金
如養老金等
其實國內來的同胞有時候會有一個誤區 , 就是認為和銀行合作比較穩妥 , 這些非銀行金融組織并沒有銀行那樣雄厚的資金擔保 , 也沒有銀行那樣的商譽 , 和他們合作自己的利益得不到保障
實際上 , 這么想是不對的 , 因為一家金融組織的信用程度和他是否是銀行沒有直接的關系 , 的確銀行聽上去似乎 ” 財大氣粗 ” 一點 , 但是因為非銀行金融組織的資金來源往往是包括養老金等實力雄厚的資金源 , 所以他們的資金量與銀行相比不一定落于下風
而且相對于名氣等指標 , 衡量一家金融組織穩定與否的標準 , 最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠
根據數據顯示 , 有不少非銀行金融組織的信用評級并不低于甚至高于銀行
除了資金來源之外 , 銀行與非銀行的區別還在于業務范圍 , 因為金融條例所限 , 非銀行金融機構往往不如銀行的業務范圍廣泛
但是就住房貸款而言 , 非銀行與銀行所能提供的金融產品沒有太大的區別 , 甚至在于利率和年費的問題上 , 很多非銀行金融機構比銀行有更大的優惠
這造成了一個很有趣的現象 , 很多華人客戶往往更希望選擇銀行 , 而澳大利亞本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒
關鍵在于哪個金融產品更適合自己的需要 , 而不是哪個機構更有名
有時候金融界也會有”店大欺客”的情況 , 人家有錢 , 人家有名 , 人家有的是客戶 , 并不一定需要給您提供更優惠的條件和更好的服務來留住您
其實開句玩笑話說 , 您別忘了 , 您是借進錢的 , 退一萬步講 , 就算那些借出錢的機構倒了 , 會對您有任何影響嗎 ? 的確 , 您的房契地契在人家手里呢 , 可是澳大利亞法律是保護私有財產的 , 即使債權人換了 , 也完全不可能推翻原債權人和您的合同來賣掉您的房屋以清償欠款
2
利率討論現在澳大利亞各銀行的房屋貸款利率一般在 8
07%, 但是大多數人都應該可以拿到一個不超過 0
75% 的折扣 , 所以銀行所能提供的利率一般不低于 7
32%,7
37% 也是現在銀行最常見的利率
可能您會看見一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個 6
99% 甚至更低的利率 , 可是您別忽略了 , 這個利率一般會有標注如 “ honeymoon rate” 或者” introctory rate”, 這是什么意思呢 ? 這個利率的確是很優惠 , 但是問題在于這個利率一般最多只能維持到一年 , 一年之后 , 您的貸款自動會跳到一個高一點的利率 , 這個新利率往往比 true rate, 也就是 7
32% 更高 , 甚至會跳到 8
07%, 如果您想轉到該金融組織其它利息比較低的金融產品 , 可以 , 不過您需要付錢 , 如果您想轉到其它金融組織 , 也可以 , 不過您要付出一個相當高的罰金
如果您不管它 , 房屋貸款可往往是 30~40 年限的 , 不知不覺中 , 您可就多花了好多冤枉錢
不能說這是一個陷阱 , 但是您在簽訂合同之前 , 最好能夠好好審閱下合同條款 , 并且好好給自己算個帳
還有個小細節您應該注意到 , 就是很多金融產品是收年費的 , 這個金額一般在 $300 左右 , 甚至會更高 , 您在計算貸款利率的時候 , 不應該忽略這一點 , 比如您有一筆 $300,000 貸款 , 貸款利率為 7
37%, 而您的貸款機構收您 $300 的年費 , 那么您實際上的利率為 7
37%+(300/300,000)*100%=7
47%
這個利率是否還讓您滿意呢 ?房屋貸款各個產品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate), 一般固定利率要比可變利率高一些 , 如 , 可變利率為 7
37%, 那么它的固定利率就可能為 7
44%, 這也是很正常的 , 您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險 , 放貸人可能要多收取您一點錢來作為自己資金自由度損失的回報
一般地說 , 如果您比較擔心將來利率會升高 , 您更可能會選擇固定利率 , 可是實際上您并不是進了保險箱
關于固定利率您需要注意兩點 , 一就是固定利率并不是在您的貸款年限內一直就這么固定下去 , 一般現在給出的固定利率只能最多維持 5 年 , 也就是說 , 您只可以在一年到五年之內固定您的利率 , 當這個期限結束之后 , 您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率
第二就是其實固定利率并不是一定”固定”的 , 在 settlement 之前 , 您的固定利率是可以變動的 , 這個變動由您的貸款人來定 , 他們往往是根據不斷更新的金融信息來調整自己的固定利率 , 如果您申請了固定利率貸款 , 而且希望自己能在 settlement 之后還享受自己看中的那個固定利率 , 那么您往往還需要付出一個 “ 鎖定費用”
所以不太推薦客戶做固定利率的貸款 , 因為首先這個利率往往就會高一點 , 其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯儲銀行 (reserve bank) 的 , 聯儲銀行的利率變動代表了政府對于金融市場的影響力
所以，另外一個有趣的現象就出現了，一些客戶會說，為什么固定利率老是變動，而可變利率卻老是不變呢？其實答案也很簡單，因為可變利率是盯緊聯儲的，而過于頻繁的變動不利于國家經濟和消費者信心，所以聯儲變動利率的時候總是要經過多方考慮詳細論證的，而固定利率的變化，則可以歸因于金融市場風向瞬息萬變，金融機構為了保護自己的利益，作出相應的調整也是情理之中了
二．貸款時間，材料和費用貸款的流程為：決定好房子 - 聯系貸款機構 - 遞交申請 - 評估 - 交換合同達成共識 -settlement貸款的先期費用主要包括：律師費，評估費，申請費， solicitor fee
一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包包括為一個 application fee
有的金融機構也會免除 application fee ，但是律師和評估費還是照收的，有差別，但是不是很大
Solicitor fee 是指您和貸款機構在審訂合同的時候，您將合同給您的 solicitor 審核的時候需要付的費用
在澳大利亞，當看好房子之后，一般是先付 0
5% 的定金，然后兩周之后訂金升到 10% ，您還有一段時間完成自己的貸款程序，然后交錢入住
如果規定時間之后您不能付清貸款，如您的資信條件無法貸出您希望的額度，因為其它種種原因您的貸款無法按時完成等等，房屋所有者有權不退押金將該房賣給別人
貸款所需時間一般為六周，包括評估所需時間和審訂合同所需時間
但是強烈建議您如果準備買房之間先聯系貸款機構，讓他們根據您