最近幾年，
國外投資買房越來越火！
為了規避國內的房產風險，
尋求資產保值，
許多大佬都紛紛選擇了在海外置業！
據了解，
王健林、潘石屹和張欣等業界大佬，
在海外都有自己的房產。
我們都可以預料，
未來海外估計會上演一場搶房大戰！
可是，
在這熱鬧的時刻，
我國外匯局卻給投資客帶來了沉重的一擊！
據消息，
投資客以后不能通過換匯到海外置業了！
尤其是在購買房產和海外投資上。
面對這消息，
難道投資客會放棄海外置業嗎？
大錯特錯！
海外房地產或許通過眾籌能突破政策的監管
據了解，
一些海外房地產通過眾籌繞過監管，
為投資者提供所謂的海外房產投資標；
一些互聯網平臺也會利用所謂的眾籌模式，
在監管空白的地帶操作，
幫助投資者將人民幣兌換成外幣，
然后流向海外房地產市場。
這樣子對于投資客來說，
人民幣最終還是變成了美元，
與直接換匯相比，
只不過是多繞了個彎。
不過，
這樣子的做法還是存在風險的，
也不是合法的！
那么，
海外買房匯款該怎么辦？
1、 利用第三方匯款
首先，投資人可以先將購房資金轉入第三方中國境內的銀行賬戶中；然后，通過第三方將同等金額的美元從境外銀行賬戶轉入投資人境外的賬戶或開發商境外賬戶。
2、 通過銀行“內存外貸”或“內保外貸”來買房
作為資金外流的正規渠道，私人銀行高端跨境服務“內存外貸”逐漸成為高端客戶的另一選擇。也就是說，在境內的銀行存進一筆款項，然后在境外獲得貸款。實際操作起來，內存外貸手續相對繁瑣。首先門檻較高；高端跨境金融服務，多數以對公業務和高端個人客戶為主。其次，簽訂三方協定的手續較復雜。第三，手續費、貸款利率相對較高。因此，投資客可以根據自己情況來選擇。
3、開多個境外帳戶，預留足夠時間操作
這是一個相對來說安全、成本低，但戰線長、操作有點繁瑣的方法。比如，請三位親朋好友各開一個境外帳戶，每位朋友再邀請四位朋友各自購匯5萬左右，總額不超過20萬的美金，匯到他們的境外帳戶。這樣這三位朋友每人境外賬戶中的20萬美金再匯到你的帳戶里，就可獲得60萬美金，用作海外投資了。
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摘要：近年來，越來越多的中國人喜歡在海外置業，“在國外擁有一套房子”——這本來是有錢人的專利，但現在也漸漸也走入普通人家。人們購置這些海外房產，不外乎是兩件事情：投資或移民。那么，海外置業哪里好？海外置業的注意事項有哪些？下面就和小編一起來了解一下吧。海外置業哪里好
1、老牌資本主義國家已經高度城市化了，這樣的國家置業投資回報率可能不亮眼了。但為了可以享受發達國家配套，可以考慮。
2、有一類國家叫移民國家，和國內年輕人都往一線擠一樣，移民國家也是用腳投票出來的。優質的年齡結構的人口支撐，對置業的你來說，意味著不用擔心空置率，也有充足的接盤俠好變現。
4、東南亞買海景房的話，那你就得看看那地方是不是離海邊近啊，周圍配套如何啊，有沒有專業酒店管理公司幫你運營啊，不然啥都沒有只有鳥屎怎么出租。
5、再來說一類國家老齡化國家不點名，一切看來都很美好，整個國家沒有買房的欲望，連年輕人都很佛系，到處都是退休的老人，那這里房子可能考慮長持用來住了。
海外如何選擇房子
1、國內外都一樣，都有所謂學區和階層劃分，富人區、平民區、還有相對華人集中的社區，看自己的需求選擇社區，當然千萬記得，遠離那些治安不好犯罪率高的社區。
2、當你看到那些house連鄰居和商店都沒有，請別驚訝，這可能是普遍情況，開車1個小時去上班或者超市是種生活方式，入鄉就隨俗吧，畢竟這邊有不菲的收入和便宜的油價。
3、就算是發達國家，也有一二三四線之分，那些超級便宜幾十萬的泳池house基本就出現他們的三四線，基本只能用來住了，而一線類似紐約倫敦50萬一平也能一房難求。
4、那么市中心的公寓那么貴了還能不能買?跟國內一樣，交通便利配套齊全人口凈流入地方的房子永遠都被定義為好房子，就要你口袋里能否支撐好價格了。
5、同樣作為一種生活方式的差別體現，國外的旅游地產可能和國內各種吃土蒙灰沒人要旅游地產有著截然不同的增值和使用命運。
6、跟著知名開發商品牌一直是個低風險高收益的技巧，這點國內外倒是蠻一致的，比如我們攪動世界的川普大爺當選前就是著名的地產開發商。
海外置業的注意事項
1、當你確定好去哪個國家，你可能最先需要不是一個靠譜的置業顧問，而是一個有專業資質的律師，每個國家房地產的法律背景各不相同，這點很容易被忽略，當然一個靠譜的置業顧問團隊應該有這項服務。
2、買房前請算好整個成本，國內基本房貸下來就你就做個甩手掌柜不同，國外不少地方都是有房產稅、空置稅、交易稅，甚至有強制定期維修翻新費用，賬本要拎得清。
3、不要輕易相信保證收益10%以上的項目，基本上都是騙人的，理想的情況是羊毛出在羊身上，糟糕一點就是項目黃了跑路了。
4、海外地產不代表是沒有泡沫的，不然就沒08年次貸危機和迪拜爛尾樓群的事情。
5、如果真覺得項目不錯，不如帶著買包包的錢去實地考察下，最差也能給自己帶個包包回來。
海外置業的風險有哪些
1、最大的風險是外匯風險。比如在加拿大購房純做投資，如果加幣匯率走低，就產生風險。購買一套當地房屋，現在用600萬元人民幣去兌付，如果匯率走低的話，只能拿到500萬元人民幣回來。這對于在海外購置房產的人而言是個考驗。所以選擇一個相對穩定，又存在走強空間的國家匯率，比如美元，是個不錯的選擇。
2、風險源自買家自身。購房者首先要明確自己的置業目的，并弄清相應的法規政策和房屋產權年限，這些都是海外買房的重要基礎。所以，尋找一個信譽良好、以及擁有一支強大的房地產經紀人的專業團隊。
另外，就是要弄清楚購房目的。比如以投資移民為主要目的購房者，就要時刻關注好所在國家地區的相應移民政策及其變化，以確保自己這些年的計劃最終能夠達成投資移民的目標。嘉豐瑞德所推介的海外地產項目長期與本土置業顧問合作，也可以根據個人海外置業的需求，量身定制海外投資計劃。
3、需要了解海外房產的產權問題。與國內70年房屋使用權不同的是，國外產權分為自由產權、共管產權、自由共管產權。產權不同則需要承擔的義務和責任也有相應的差異。
4、貸款和稅費的問題往往是最讓購房者頭疼的一個部分。不同國家甚至不同地區、位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不多，大大小小各種名目的收費項目繁多，購房者需要花費大力認真核查。嘉豐瑞德海外地產置業顧問，對操作流程的熟悉度和法律風險規避意識，可以增強交易的安全性。
5、對于要對所購海外房產進行長期持有的投資者來說，最好還需要制訂較為長期、合理的規劃，內容涉及持有成本、轉賣或繼承成本、日常打理、資產安全等。
其實英國買房遠沒有大家想象中的又貴又麻煩。因為目前英國的房價完全比不上我們的帝都、魔都、大杭州、大深圳啊！而且中國人在英國買房還可以貸款哦，最高75%的貸款，首付更是可以分期支付哦。意外不意外，驚喜不驚喜，是不是覺得節省了一個億？
我有幸請教了專攻英國市場的高級貸款和財務投資顧問Kevin先生，對目前中國買家如何高效使用英國的銀行貸款，合理的利用杠桿在英國購置房產給出最專業的建議和解答。
匯率&利率雙底的疊加投資效應
從李嘉誠2015年拋售大部分內地物業轉戰英國之后，時至今日，越來越多的中資、港資扎堆購買英國的物業，更有甚者，大半個倫敦老金融城已經被華人買下。究竟是怎樣的魅力吸引著大佬們前赴后繼？
“毫無疑問是目前英國30年以來英鎊最低點、利率最低點的雙重疊合效應，從而吸引大量中資撲進了倫敦市場。”Kevin先生首先從英鎊的這個變化趨勢分析投資的風口：“英鎊第一次的大跌，源于英國政府的全民脫歐公投，在結果公布后，英鎊從原來的9.5的位置下探到了8.4左右，俗話說機會都是跌出來的。等到市場的猜疑、謹慎慢慢被消化了之后，英鎊基本在8.6的位置獲得支撐。這幾天英國首相明確表示2020年硬脫歐之后，英鎊在短暫下探之后重新站上了8.8以上的位置，與3月份特蕾莎梅提前宣布大選時，英鎊站的位置是一致的，或者說利空出盡，開始走向利好。”
“此外，英國央行的基礎利率是30年來的最低點，僅僅0.25%，也就是說政府求著你借錢投資消費，只收你少到幾乎沒有的利息。”Kevin補充道，“對比目前的其他市場，美國和澳大利亞針對中國客戶的平均貸款利率要在4.5%以上，而英國的貸款利率最低不到2%，資本的趨利性導致大量的資金涌入了英國市場，這也是我們個人去英國投資置業的好機會。”
除了利率優勢以外，Kevin先生還介紹了市面上哪些銀行對中國買家提供貸款服務。包括匯豐銀行、渣打銀行、中國銀行等。貸款的成數也比較高，只要符合各個銀行的相關要求，貸款比例可以從75%~40%不等。從可貸款的地區來說，并不僅僅局限在倫敦，包括雷丁、曼徹斯特和伯明翰等城市都可以申請貸款。
那我們該如何高效利用這個低利率呢？Kevin先生提到了英國特有的一種貸款方式，“interest only”簡單來說可以只還利息，不還本金。本金最晚可以在整個貸款期的最后再還，而且可以先把房子賣掉，再還銀行本金！不像國內，得先把銀行的貸款結清了，再處理房子。
我們以一個西區的項目為例：
· 總價在50萬英鎊左右，貸款50%，利率為1.59%。
· 使用“interest only”的還款方法，每年僅需還款3975英鎊，而全年租金是23660英鎊。
· 扣除所有雜費和管理費用之后，凈收入15505英鎊。
· 投資者可使用這筆錢做其他的二次投資，包括購買保險，海外債券、基金或者是理財產品，從而獲得穩定的二次海外投資收益。
首付可分期，貸款成數高
不僅如此，在英國購買房產，首付款的支付和貸款的節奏和國內相比也有很大的差異。 首先，購買英國新房的首付款是可以分期付款的。簡單來說，英國大部分的新房都是期房，在正式交房之前，投資者的首付款可以拆分2~3次去支付，緩解了現金流的壓力和外匯兌換的壓力。另外貸款的成數最高可