把海南自由貿易港打造成為引領我國新時代對外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶，到本世紀中葉，全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿易港。
自由港之于海南，是繼1988年海南脫離廣東建省、設立經濟特區，2009年獲批國際旅游島、2018年建設全島自貿區之后，又一次巨大升級。
01
海南自由港是一個怎樣的區域？
它是一個實施“零關稅”政策的“單獨關稅區”，而且要在2025年之前適時啟動“封關運作”。
“封關”之后，海南將實施“一線放開，二線管住”的政策，國家在海南和境外之間設立“一線”關，負面清單之外的貨物可零關稅自由進出。在海南和中國境內其他地區之間設立“二線”關，貨物從海南自由港進入內地，原則上按進口規定辦理相關手續，照章征收關稅和進口環節稅。
也就是說，未來我們從內地去海南，會有一道“海關”，類似當年深圳和珠海的“二線關”。在此意義上，海南成為中國內地最特的特區，開放力度之大，遠超前海、浦東、南沙等自貿區。
更令人興奮的是，和開發區、保稅區、自貿區的“高冷”不同，海南自由港不僅僅有大量面向企業端（To B）的優惠政策，更有大量面向個人（To C）的政策利好，普通人也能直接享受到國家的政策紅利，這個突破不是一般的大，優惠政策主要體現在這些方面：
1、零關稅。建設全島封關運作的海關監管特殊區域，實行以“零關稅”為基本特征的制度。
2、低企業所得稅。對注冊在海南自由貿易港并實質性運營的企業（負面清單行業除外），減按15%征收企業所得稅。
3、低個稅：對一個納稅年度內在海南自由貿易港累計居住滿183天的個人，其取得來源于海南自由貿易港范圍內的綜合所得和經營所得，按照3%、10%、15%三檔超額累進稅率征收個人所得稅。
4、島內消費免稅、離島免稅：實行正面清單管理，允許島內免稅購買。放寬離島免稅購物額度至每年每人10萬元。
5、免簽入境。放寬外國人申請免簽入境事由限制，允許外國人以商貿、訪問、探親、就醫、會展、體育競技等事由申請免簽入境海南。外國旅游團乘坐郵輪入境，15天免簽。
6、安全有序開放增值電信業務，逐步取消外資股比等。開展國際互聯網數據交互試點，設立國際通信出入口局。
7、金融開放。率先在海南自由貿易港落實金融業擴大開放政策。支持建設國際能源、航運、產權、股權等交易場所。加快發展結算中心。
這些政策中，首先是企業所得稅的巨大利好。要知道，即使是上海、深圳這樣的政策高地，也只有特定區域（比如前海）、特定行業（比如高新）才有機會享受到15% 的所得稅。而在海南，15%是全省、全行業均可享受，當然，負面清單行業除外。
至于個人所得稅就更給力了，內地普遍采用“7檔超額累進稅率”，稅率分別是3%、10%、20%、25%、30%、35%、45%。海南則簡化為三檔，最高只有15%，這差不多和香港一樣優惠了，足以讓所有內地城市羨慕。當然，海南對此項優惠有嚴格限定，明確要求納稅人每年在海南居住滿183天，想鉆政策空子是很難的。
免簽入境、島內消費免稅等政策，則是直接瞄準香港，打造國際旅游消費中心。特別是免稅購物額度達到每人每年10萬元，更是核武器級的利好，遠遠超過香港的5000元。
這意味著中國內地巨大的購買力，將從中國港澳、東南亞、日韓轉移到海南，這是一塊巨大的蛋糕。要知道，中國大陸游客每年在境外的消費總額近3000億美元。
當前，在拉動經濟增長的三駕馬車中，消費已經獨占鰲頭，成為我國經濟增長的主要動力。2019年，消費對全國GDP的貢獻率達到57.8%。可見，抓住消費這個引擎，就等于抓住了經濟增長的利器，海南的未來可期。
當然，消費是一個復雜度很高的經濟現象，不是說僅靠稅收優惠就能做大做強的，它還需要強大的消費基礎設施和專業服務。比如高水平的消費空間營造、專業化的商業運營團隊、高素質的商業服務人員、開放友好的城市文化。中國香港、泰國、日本、韓國在方面都有出色的表現，值得海南借鑒。
02
總的來說，零關稅、低稅率、免簽入境等優惠政策，有助于吸引人、錢、物大規模涌入海南，這和互聯網行業的“流量經濟”有著異曲同工之妙。
大家知道，互聯網行業有兩個常見的商業模式，一個是收費模式，一個是免費模式。互聯網發展之初，還存在收費和免費的模式之爭，但現在，免費模式早已打敗收費模式成為主流。因為大家知道，網絡時代，流量才是最值錢的。
如果用互聯網來比喻現實社會，高稅收地區就是收費模式，而自由港就類似于免費模式，前者賺的是當下的錢，后者賺的是未來的錢。自由港模式，短期內會損失大量稅源，但只有流量做大了，就可以不知不覺地其他地方賺錢。
以中國香港、新加坡為例，雖然實行零關稅、低稅率，但以此為誘餌，吸引到全球大量貨物、資金與跨國公司進駐，讓兩地坐享“流量經濟”的紅利，財政方面大大增收。可以想象，如果不是自由港的特殊優勢，全球貨物、資金有什么理由非得去這兩個彈丸之地？
在國內城市，杭州西湖也常認為是被“流量經濟”的典型代表。本世紀初，旅游經濟興起，各大旅游景區紛紛上漲門票，賺得盆滿缽滿。但杭州逆勢而為，拆掉西湖的圍墻，讓其成為全國第一個免門票的5A景區。
杭州不按常規套路出牌意圖是什么？不以門票收入作為直接贏利點，而是以旅游業作為導流的入口，發展其他產業。西湖免門票十年間，游客數量增加2.1倍，旅游總收入增長3.7倍，達到上千億元，這還不包括因為西湖免費而帶來的城市宣傳效應。
所以，自由港時代，海南的區域價值會發生一個本質性的變化，從一個普通省份變成特殊功能區，對全國乃至全球的人流、物流、資金流都能產生虹吸效應的流量池。包括民航、商業、貿易、高新產業、旅游都會有巨大的發展紅利，海南和內地的路橋基礎設施也有望提速。
至于金融，相信海南會發展出自己的特色金融，但很難成為和上海、香港、深圳相提并論的大金融中心，畢竟金融中心首先需要強大的經濟腹地來支撐，海南在這方面和港滬深相比，沒有優勢。
03
那么，如何看待海南的房地產？
我的看法是，這個問題取決于海南的發展定位。過去，海南無論是產業結構還是人口特征，給人的感覺就是一個旅游島，島上的房地產開發也大多主打旅游概念。
而我一向認為旅游地產是沒有前途的，因為這類房子，只存在一手市場，缺乏二手市場。開發商賺得盆滿缽滿，不等于小業主也能跟著吃肉喝湯。
這個現象，幾乎是所有旅游地產的宿命，因為沒多少人愿意去一個旅游目的地看房200套，然后和中介斗智斗勇、和房東討價還價，買一套二手房，然后不厭其煩地裝修……一句話，旅游地產不存在二手房市場的交易場景。當然，如果你的買房目的是純消費，那就另當別論了。
不過，隨著海南步入自由港時代，海南的產業結構、人口特征，都可能出現一個本質性的變化，特別是個稅優惠政策要求納稅人在海南每年實際居住183天，這有望給海南引入大量常住人口，這就是房地產的機會。放眼全球，自由港的流量經濟一般都會帶來高地租現象，所以海南的不動產價值是長期看好的。
不過，在“房住不炒”的主旋律下，估計海南一定會對樓市嚴控，不會允許房價異動，而且海南樓市在上世紀90年代已經經歷過一次狂歡，教訓深刻，這次搞自由港，說不定會去房地產化。所以，現階段千萬別指望能去海南買房賺個快錢。
我給大家的建議是，如果你未來決定在海南長期發展，現在去海南置業，是個不錯的契機。如果不是，最好還是堅持“買房不出圈”的基本原則。這個“圈”指的是都市圈，因為只有在大都市圈，才會有顯著的人口增長和源源不斷的住房需求，你的房子才不會擔心二手市場。
提起香港都不會陌生，它的經濟實力很強大，還是很富裕和發達的一座城市，一直以來都有很高的知名度。不過隨著時間的改變，如果大陸有很多城市都在慢慢崛起，就連經濟總量也在逐漸超越香港，相信之后還能帶來更大的驚喜。今天要說的是中國正在修建第二個"香港"，最大自貿港將來臨，是香港的30多倍，你知道是哪里嗎？
它就是海南，占地面積達到了3.54萬平方公里，比很多城市的規模要大很多。跟香港對比是30多倍，還有5個上海大。目前海南島所在的位置是中國最南邊的位置，跟橢圓形大雪梨沒有多大的區別。就在此處能夠觀賞到眾多的美景，氣候很舒適，沒有寒冷的時刻，每年吸引了很多游客過來留下足跡。
雖然現在中國最大自由港是屬于香港，但香港各個方面并不是很穩定，就在這樣的趨勢之下，推動了海南自由港的發展，對海南而言會是很好的助力。之后不管旅游業或者高新技術產業方面都能得到更大的突破，即便是這樣的現象，海南也并不會代替香港，畢竟兩者之間的發展趨勢會有很大的區別，著重點不同，每處都能夠更好發揮出自身的優勢。對于中國正在修建第二個"香港"，最大自貿港將來臨，是香港的30多倍，不知你怎么看？
香港的核心根基有兩個，零關稅自由港只是其中之一，另外一個根基，是金融自由港。
中國是一個外匯管制的國家，人民幣不能自由兌換成美元，這對于外商來說具備很大風險，一旦資金被卡住，損失的時間，那就是金錢。
香港可以進行資金的自由兌換，港幣可以隨時兌換成美元，美元也可以隨時兌換成港幣。
所以大量的外商投資中國，都會選擇香港作為中轉站，先把美元兌換成港幣，然后再由港幣兌換成人民幣。
香港這種得天獨厚的優勢，海南是不擁有的。
所以，在這個基礎上，中央給予海南島零關稅的特權。
外國的貨物進入海南島，不需要交關稅，直接入島即可，經海南島再入大陸的時候，才需要交關稅。
海南免稅新政把離島旅客免稅購物每年每人的額度由原來的3萬元提升至10萬元。
就是說你去一次海南，可以盡情的買買買，10萬以內全部免稅，可以順利通過海關帶回大陸。
而香港的政策是，內地居民每次5000元。在香港往返20次，才能湊出10萬的額度，很明顯沒有去海南消費方便。
對標國際最高水平開放，堅持中國特色
《海南自由貿易港建設總體方案》明確說明：
到2025年將初步建立以貿易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿易港政策制度體系，到2035年成為我國開放型經濟新高地，到本世紀中葉全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿易港。
海南自貿港與香港、新加坡等其他自貿港相比，既有諸多共同點，又具有鮮明的中國特色。
香港、新加坡是獨立的經濟體，而海南自貿港既要考慮對外開放，又要考慮與中國內地市場的連接，需要扮演中國內地與世界其他地區溝通“橋梁”的作用。
海南自貿港建設不以轉口貿易和加工制造為重點，而是圍繞中央12號文件賦予的“三區一中心”定位，以發展旅游業、現代服務業和高新技術產業為主導。
海南全島建設自貿港，面積達3.5萬多平方公里，而香港的面積僅有1106平方公里、新加坡的面積僅有720平方公里左右。
此外，海南有廣大的農村地區，自貿港的發展兼顧城市和農村、兼顧第一產業和第二、三產業及其協調發展。