控制的優先序列等。根據不同的風險報告需求，具體房地產風險報告的形式也可以多種多樣。

（二）、房地產風險的識別方法

目前流行的風險識別的方法很多，大多是在傳統的風險識別方法的基礎之上有所發展，主要包括:幕景分析法、頭腦風暴法、德爾斐法、篩選——監測——診斷技術、故障樹分析法以及市場調查法。

1、幕景分析法。幕景分析法是在計算機上實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。幕景分析法會像電影鏡頭一樣一幕幕展現當某種因素發生不同的變化時，對整個房地產市場會產生什么影響，影響程度及其嚴重后果，以供分析人員比較研究。

2、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，激發創見性，以取得有新意的創意、觀點和思想。

3、篩選——監測——診斷技術。篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇，監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據癥狀來評價和判斷可能的起因，并對可疑因素進行仔細檢查。由于房地產市場的復雜性和可變性，引起房地產市場風險的因素也是多種多樣的，因此一次篩選——監測——診斷過程不能徹底解決問題，房地產市場還可能產生新的風險因素，因此這個過程往往需要重復進行。

、4德爾菲法。德爾菲法又叫專家意見法，它是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終取得一致意見的風險識別方法。針對一些原因較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有比較良好的效果。

5、故障樹分析法。故障樹法是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將房地產市場面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。

（三）、國際環境分析

1、大范圍的金融危機。2008年全球性金融危機的大背景下歐洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已經紛紛宣布降息。受到國際大形勢的影響，截止到2008年底，我國央行降息兩次。全球金融危機帶來的經濟下滑，使中國房地產行業面臨前所未有的“寒冬”。未來房產業的成交量持續下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續增加與毛利率下降，將導致開發商遭遇現金流的困擾，銀行業中的房地產不良貸款風險將大大提高。

2、對中國房地產的消極預期，加上普遍存在的流動性危機使許多海外金融機構開始從中國房市撤回資金回自家救火。這些海外投資機構自2003年開始進人中國的房地產市場，四處出手搜羅優質項目，由于近年房價連續上漲，至今市值已經上漲數倍。他們在中國房地產市場賺得缽滿盆滿后，現在開始通過中介尋找買家，準備出售物業資產了。如曾踴躍投資上海房地產的摩根士丹利要拋售新天地等最頂尖的豪宅，花旗銀行擬出售閃行漕河景苑兩幢高層小戶型公寓，美林名下的南京西路開發項目正在尋找買家，全球最大的服務式公寓營運商新加坡雅詩閣集團正打算出售部分此前收購的項目，澳大利亞麥格理集團也有意出售其在上海的一些公寓項目……這預示著外資機構已經著手準備撤出中國房地產市場，這將使嚴冬中的中國房地產市場“雪上加霜”。

二、高房價下的房地產開發商利益分析

（一）、 房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為 開發商帶來的好處主要在于:

2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產價格連續高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅使，消費資本、商業資本、產業資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現集中超前兌現傾向，潛在和現實的需求與現實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關系受到強烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。

3.轉嫁風險，空頭套利。2003年后，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產商的投資回報與經營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產商實現了無風險炒作，這是房地產市場正常發展與扭曲的分界點。

4.高房價下，更加有利于開發商結成利益聯盟。2004年來，我國房地產價格在越來越大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結成價格聯盟，哄抬房地產價格(許經勇、馬原，2005)。中國的房地產定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發商的利益協作與聯合來完成的，這種定價方式采用的是利益協同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性

（二）、高房價下非金融相關產業利益分析

伴隨著過去5年房地產市場需求旺盛、價格持續走高的趨勢，與房地產市場緊密相關的產業部門、單位，獲得了各自利益，實現了較快的發展(上海第六屆中國住房交易會上的統計數據顯示，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加)。房地產市場的高速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現實需求不足、消費乘數下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產成為一國經濟發展拉動、內需刺激、產業發展的上佳選擇。房價上漲為房地產市場關聯部門、單位現時帶來的實質利益使得這些利益相關群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損于利益相關群體自身未來的長遠發展)。介于上述房地產市場的高度相關性，房地產市場調控與開發商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求拉動的持續動力與相關產業部門的利益保證。

（ 三）、高房價下相關金融產業部門利益分析

銀行不是房地產，房地產也不應當是銀行。時下的“銀行房地產、房地產銀行”(銀行擔風險、房地產分紅利)現象，是雙方責權、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結果，縱容的是房地產炒作投機。我國的房地產金融主要是以銀行為主導的房地產借貸資本。

房地產商品保值、增值的穩定性使得房地產商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產業結合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題，這個“度”在市場經濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產業發展又實現自身的保值、增值是金融資產運作的基本法則，但在有計劃的市場經濟條件下，國家宏觀經濟調控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產價格的適度上揚帶動房地產投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不愿意看到的，特別是當房地產市場的價格泡沫致使房地產的“炒作套利”發展為房地產的“炒作套貸”更是銀行資產所不允許的。但站在國家宏觀調控的“度”上，上述現象中的“炒作套利”是默認的，后一種現象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的指向J勝要求。

（ 四）、高房價下相關政府部門的利益分析

政府機構作為公益部門，除非具有引導產業、扶持產業的必要，不應將公共管理權傾向某一產業部門甚至與產業部門的利益捆綁在一起。公共權利與產業利益的捆綁必將刺激產業部門與公共權力的共同利益，通過行政、經濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權力整體的公益性。這也就是說公共權利的逐利性行為是以其公益權利正常執行的偏離為代價的。由于房地產價格持續上漲產生的需求拉動效應符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉化為對房地產市場價格的默認與支持。又由于我國房產和地產是結合在一起的，土地使用權的轉讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發展房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是一致的(許經勇、馬原，2005)。央行在2005年5月發布的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經濟的發展并能反映出政績、業績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由于過分的虛漲致使風險大于收益而形成的需求拉動下降，甚至由于對過高風險的擔憂而產生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割舍時，利益分割中的相關部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規范房地產市場的行動才會真正開始。從贊成開發商漲價到“保價托市”再到調控抑價措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉換過程。

（五）、高房價下消費者的利益分析

房地產商品消費者是房地產商品的最終使用者，也是房地產市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產的出售與否。對于房屋自住的消費者來說，得到的只是資產的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產價格上漲只有售出的房產才能在出售的過程中通過房產漲價獲得膨脹利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發生的分散的、非專業的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當的市場行為致使房地產消費者背負了巨額的房貸債務，房地產價格飛漲直接剝奪的是消費者應有的住房權利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯合，消費者行為的物資實力與精神基礎明顯單薄，作為房地產市場中的弱勢群體，在房地產市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現較多的是購買力的最終決定，特別是當今現實狀況，在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，即使是房地產的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產消費者作為社會稅賦的來源，相關政府部門有責任也有義務支持和保護其正當權益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發商的相互應和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理“錯位”“倒位”、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。

三、房價走勢與對策

（一）從上述看，除去房屋潛在的購買者，再難找到其他的降價因素。由于降價與國家的宏觀經濟繁榮目標的運行