臨很大的償債壓力，面臨不可預測的風險
過去幾年我國房價迅猛發展，開發商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環境之下，開發商不斷的去加杠桿，不斷的去負債。
但目前我國樓市已經進入了一個轉折點，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展，甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發商的債務卻紛紛到期。
當前房企有息負債余額約為19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這么高的債務是壓在房地產開發商頭上的一塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2023年及以后總計僅0.9萬億。
而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的一個重要時間段，如果按照目前的房地產發展趨勢，開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發，明顯是不可能的。
所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬，通過降價促銷，盡快回流資金，另外還通過發行高息債券來融資。
比如前段時間，恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券，其中許家印自己就認購了10億美元，從中可以看出，目前房地產行業融資很困難。
而在這種情況下，很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。
萬達集團負債率降到60%，轉型初見成效
2017年的時候，萬達負債超過4000億一直是個熱點新聞，當時王健林被稱為中國的負債大王。
而為了降低債務，最近幾年萬達一直在出售各種資產用來償債。
我們先來看一下最近兩年萬達出售的一系列資產清單：
2017年7月19日，萬達與融創、富力上演了一場世紀交易：萬達將77家酒店賣給了富力地產，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創，合計金額為637.50億元。
隨后萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產，并將大多數業務移回國內。
比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權；以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。
今年9月18日，萬達集團又出售位于芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。
通過這一系列的資產處置，萬達集團在一年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。
王健林和萬達的轉型是一個明智的選擇
首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高杠桿。
但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。
我們以2017年萬達各項業務收入為例：
2017年萬達集團收入總共是2273.7億元，這里面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。
也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又占了一部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。
比如2017年恒大營業收入是3110.2億，這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產。
所以盡管目前恒大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不一定比萬達好。
現在回過頭來看下王健林出售各種資產用于償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。
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