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最初租界里除了少數給洋人當仆役的中國人，基本上都是洋人，而且這里本來就是市郊荒野，也沒什么人，所以租界早期是非常蕭條的。甚至連舉辦舞會，都沒有足夠的女伴，常常是男的和男的跳。直到1860年，太平天軍進入江南，大批逃難百姓涌入租界。原本英法領事還準備和清朝的上海道臺商議，怎么阻止中國人進入租界，但遭到了在上海的英法商人強烈反對——我們來這里本來就是為了發財，現在好不容易有了人氣，市面也繁盛了，為什么還要把中國人趕出去？所以最終也就默認了這個既成事實，租界也由此打破了華洋分處的規定，開始了華洋雜處，并且人口越來越多，經濟也越來越繁盛。

1845年中英簽定《上海土地章程》。這一章程對英商租地方式，在租界的權利和義務，中國地方政府和英駐滬領事同租界的關系等一一作了規定。這一章程被外國列強視為租界的根本大法，為租界制度的形成和發展奠定了基礎。1846年，英租界的西界擴大到界路(今河南路)，北界延伸到吳淞江(即蘇州河)，東為黃浦江，南為洋涇浜，總面積為1080畝。

1848年11月，英租界再度擴張，西界到泥城浜(今西藏中路)，總面積為2820畝。同年，上海地方官允許美國圣公會傳教士的要求，在虹口開辟美國租界，但未簽定任何正式文本，也沒確定美租界的范圍。

1849年4月，上海道臺又同意設立法租界，東至廣東潮州會館沿河至洋涇浜東角，南至泥城浜，西至關帝廟諸家橋，北至洋涇浜，總面積約986畝。

1854年7月，上海英法美租界聯合組建獨立的市政管理機構——上海工部局(Shanghai MunicipalCouncil，直譯應該是上海市政委員會或上海市議會，為了不過度刺激中方，才將中文名稱叫做工部局)，同時建立警察武裝，正式形成第一個真正意義上的租界。

1862年，法租界退出聯合管理機構，自設公董局。1863年9月，英國和美國在上海的租界正式合并，稱為上海公共租界(ShanghaiInternationalSettlement)，最高市政管理機構仍稱為工部局。英美租界合并為公共租界時，美國駐滬領事熙華德曾與上海道臺黃芳議定美租界界址，但未樹立界石。直至1893年7月才正式確定界址，美租界面積為7856畝，公共租界總面積達到10676畝。

就這樣，從1862年以后，上海的租界就從英租界、美租界和法租界三個租界，變成了公共租界和法租界兩個租界。

1869年9月，英、美、法、德、俄五國公使在1854年《上海英美法租界租地章程》基礎上修訂并簽署《上海洋涇浜北首租界章程》，從此這個新章程就成為了上海租界的憲法，但要特別說明的是，這個章程的修訂和簽署全過程均未經中國政府批準。

1899年5月，上海公共租界大規模擴展，東自楊樹浦橋起，至周家嘴角止；西自泥城橋起，至靜安寺鎮止，又由靜安寺鎮劃一直線，至新閘蘇州河南岸止；南自法租界八仙橋起，至靜安寺鎮止；北自虹口租界第五界石起，至上海縣北邊界限止，即上海、寶山兩縣交界之線。此次擴張，公共租界面積達到33503畝，劃分為中、北、東、西等四個區。

1899年6月法租界也大大擴展，北至北長浜(今延安東路西段)，西至顧家宅、關帝廟(今重慶南路)，南至打鐵浜、晏公廟、丁公橋(今西門路、自忠路)，東至城河浜(今人民路西段)，總面積達2135畝。

越界筑路是租界擴展的另一種方式。從1862年到1925年，工部局在公共租界之外越界筑路41條，面積達5萬畝。1914年4月，北洋政府外交部江蘇交涉員楊晟同法國駐滬領事甘世東簽訂關于法租界界外馬路協定十一條，以法租界當局驅逐在法租界活動的革命黨人為條件，給予法租界當局在越界筑路區域行使警政和征稅權，從而使這些越界筑路區域成為事實上的新租界。通過這一方式，法租界及法租界實際控制區的面積達到15150畝。

1925年五卅運動后，由于中國反帝情緒高漲，大規模越界筑路基本停止。上海公共租界繼續擴張的態勢趨于停頓。

1937年8月至11月的淞滬會戰中，日軍將公共租界北區和東區作為進攻中國軍隊的前進基地，并以海軍陸戰隊代替租界巡捕來負責維持治安。這樣，公共租界在事實上被分成兩部分，租界在蘇州河以北地區(也就是虹口和楊浦的南部地區)成為日軍實際控制區，所以被俗稱為日租界，不過正式的日租界是沒有的。

也就是說，日軍不是沒有進租界，而是公共租界用租界在蘇州河以北的北區和東區讓給了日本，因為這一地區本來就是日本僑民和日本投資比較集中的，以此來換取日軍不進入蘇州河以南的租界中區和西區，這才是租界的精華，外灘CBD金融商務區，以及南京路、靜安寺等繁華市面都在蘇州河以南的中區和西區。

公共租界的中區、西區及西部越界筑路區域分別由英國、美國和意大利軍隊防守，保持中立達四年之久，被稱為孤島。而這四年，也成了租界畸形發展的高光時刻。

在影片《八佰》中，大批難民涌入的就是蘇州河以南的租界，但租界是禁止軍人進入的，所以八百壯士放棄四行倉庫退入租界，盡管和中國方面有允許通過的口頭協議，但沒有書面協議，后來租界當局正是鉆了這個空子，將八百壯士繳械并扣押。

3、日本兵真的不敢進入上海租界嗎

西方列強在租界是有駐軍的，除了日軍以外，還有英軍、美軍和意大利軍。1937年11月，在公共租界的英軍為錫福斯高地團第1營，2583人；美軍是海軍陸戰隊第4團，2932人；意大利軍隊是一個陸戰營，746人。另外，法租界還有法軍兩個營，1968人。

但這些駐軍是西方國家的正規軍，而租界還有自己的武裝，就是萬國商團。1853年太平軍逼近上海，英美領事決定在租界的西方人中建立自衛的民兵組織上海義勇隊，中國人則俗稱為洋槍隊，因為成員來自租界的多個國家僑民，又多是從事商業經營的，所以后來就被叫作萬國商團，到1930年代就已經發展到1500人的規模，下轄步兵隊、騎兵隊、野炮隊、輕炮隊、工程隊、鐵甲車隊等，成員也發生了很多變化，大部分都是逃難到上海的舊沙俄軍人。后來在孤軍營看管八百壯士的就是萬國商團中的白俄士兵。

萬國商團是由工部局直接領導，軍餉和經費也都是由工部局支付，所以可以說是真正由租界掌握的準軍事化武裝。1943年7月，隨著租界被收回而解散。

同時，從法律上說，租界并不是政府，所以沒有一國政府的一些權限，如簽發簽證等。這樣，外國人進入租界是不需要簽證的。這樣，租界就成了國際難民的避難地。蘇聯十月革命后，就先后有數萬俄國難民來到上海租界，他們被稱為白俄，其中不乏當年沙俄時代的貴族，但其中很多人因為經濟無著，又無一技之長，只得從事門房、舞女，因此被上海人稱為羅宋癟三。還有，1930年代，為了逃避納粹的迫害，大批歐洲猶太人，只需要一張來上海的船票，就能進入租界。這就使得上海成為當年在全世界范圍唯一接受猶太人的城市。所以，這個時候的上海，確切說是上海租界，是真正的自由港，不但在貿易上資金、獲取可以自由流通，而且過境、定居都是完全自由的，只要有一張到上海的船票，你就可以來上海，不需要任何簽證。而正是這樣的開放與自由，成就了海納百川的上海，不但納全國的川，甚至是納全世界的川。

1940年，由于歐洲戰事爆發，英國在歐洲自顧不暇，撤走了駐滬英軍。租界的駐軍就只剩美軍和意大利軍。

1941年12月8日，太平洋戰爭爆發，日軍進入公共租界的中區、西區。

此時，租界內的西方軍隊基本已經都撤走了，只有黃浦江上還有英軍和美軍各一艘炮艦。英軍炮艦海燕號拒絕了日軍的勸降，隨即被日軍擊沉。美軍炮艦威克號(原名關島號)投降，日軍改名為多多良號，日軍投降后，國民黨海軍接收該艦，改名為太原號。1949年4月，太原號隨第二艦隊起義，但隨后被國民黨空軍炸沉。

日軍進入租界后，工部局董事會中的英美荷籍董事全體辭職，總董由日本領館參事岡崎勝男擔任，由漢奸袁履登為副總董，工部局董事會完全為日本人所控制。

而法租界因為當時法國維希政府是納粹德國的傀儡，加入了軸心國陣營，所以法國是日本的盟友，日本也就給了法國一點面子，沒有進入法租界。

1942年10月，英、美兩國分別發表聲明，將與中國政府談判放棄在華治外法權等所有特權。日本政府聞訊，為進一步拉攏汪偽政府，推行對華新政策，于1943年1月同汪偽政府簽訂了《關于交還租界及撤廢治外法權之協定》。據此，1943年7月30日，法租界交還給江偽政府，成為汪偽上海特別市第八區。8月1日，汪偽政府收回公共租界，成為汪偽上海特別市第一區。兩處租界雖然名義上被汪偽政府收回，但實際上仍處于日軍的控制下。

1945年8月抗戰勝利后，國民政府根據1943年1月11日中英、中美分別簽署的廢除在華特權新約，以及1946年2月28日中國府與法國臨時政府訂立的《關于法國放棄在華治外法權及其有關特權條約》，這才在法律上真正完成收回上海租界的程序。同時，上海市政府成立前租界債權債務處理委員會，將租界遺留下來的債務一一處理完畢，至此，在上海存在了百年之久的租界，終于徹底結束。

租界，確實侵犯了中國的主權，但同時也將西方最先進的技術和管理，帶到了上海。中國最早的馬路、電燈、電話、自來水、煤氣、汽車、電影、現代意義的銀行酒店……，都是在上海租界出現，對于上海百年來的發展，起到了重要作用。今天上海人口中的上只角、下只角，當年是租界的，就是上只角，如外灘、南京路、淮海路。