售額達不到1.2億元，就要馬上清還。”知情人說。他還透露，“國有股東當時還承諾出資1億元增資擴股，但之前須由國有股東進行托管，理由是增資擴股前需要盤點賬目，并要求島內價、家誼暫時分拆。”
2004年10月19日，國有股東正式托管廣州家誼，托管小組隨即進駐。當天，家誼、廣州島內價數十家門店悉數關門盤點，對外宣告于10月22日恢復營業。
進一步的事態發展表明，國有股東此番進入家誼，已非臨時托管這般簡單，背后已顯現排擠民營股東出局的明顯跡象。
托管風波
2004年10月22日，廣州島內價38家門店恢復營業，家誼25家門店則未能如期重張。“屋漏偏逢連陰雨”。10月25日，招商銀行廣州環市東路支行（下稱招行環市東支行或招行）向廣州市中級法院起訴，要求判令家誼提前還貸。
僅在三個月前的7月20日，廣州家誼才與招行環市東支行簽訂一份《授信協議》，由后者提供5000萬元授信額度，其中1500萬元系流動資金貸款，另3500萬元用于開立銀行承兌匯票，授信期為一年。 之后，招行于7月下旬向家誼發放兩筆貸款總計1500萬元；8月至9月間，再為家誼開出匯票累計3313萬余元。此番，招行以家誼“出現財務危機”為由，要求提前收貸。
戲劇性的一幕發生在去年11月3日。當天，國有股東通知民營股東召開公司臨時股東大會。后者到會后，國有股東代表要求其在一份由廣州中院出具的民事調解書上簽字。調解書顯示，由家誼將旗下部分門店轉讓招行以抵債。民營股東拒簽。
次日，國有股東繼續電話催促民營股東參加臨時股東大會。會上，廣州市商業局主要領導和招行環市東支行行長在座。有關領導相繼講話，要求民營股東代表林文敏配合，并給予林氏兩種選擇——要么簽字轉讓，要么立即宣布家誼破產。林文敏被迫簽字。
落款為11月4日的民事調解書上說明：經法院主持調解，招商銀行與廣州家誼達成協議，后者同意以其北秀店、荔港南灣店等共17家核心分店的固定資產，按評估價4664余萬元抵償原告同等金額債權，不足部分以現金支付。
消息傳出后，引發家誼包括供應商在內的眾多債權人多次大規模上街游行。11月9日，國有股東單方面在《廣州日報》發布公告，稱由廣東羊城會計師事務所出具的清產核資報告顯示家誼公司已資不抵債，全體國有股東宣布終止托管；并要求召開臨時股東會議，同意公司以債務人身份向法院申請破產。
隨后，家誼民營股東也在報紙上刊登《公告》，對國有股東上述決定表示強烈遺憾和不滿。雙方矛盾公開激化。
11月12日，林文敏召集臨時股東會，提議撤消11月4日股東大會將17家門店抵償招行債務的決議。迫于眾多債權人的壓力，四家國有股東簽字通過。
之后，廣州家誼向廣州市中院遞交申請，要求取消在國有股東主導下公司與招行簽署的民事調解書，但至今未得到法院的任何答復。
正值廣州家誼深陷托管漩渦之時，同城另一家國資背景的連鎖超市——宏城超市走上了臺前。
“接盤者”
宏城超市，全稱廣州城建開發宏城連鎖超級市場有限公司，創立于1994年，是大型國企廣州城市建設開發集團的全資子公司。2002年，廣州城市建設開發集團被廣州市政府境外“窗口公司”越秀投資公司（香港交易所代碼：0123）收購，重組為越秀城建集團，宏城超市隨后被納入越秀投資公司旗下。
截至今年9月，宏城超市在廣東有27家分店、34家便利店。相對于林氏家族寶鑫控股旗下70多家超市分店、百余家加油站便利店的規模，宏城堪稱“后進”。
2004年10月19日，國有股東宣布對家誼托管當天，托管小組即進駐家誼。托管小組組長，正是與家誼有著直接競爭關系的宏城超市總經理洪楚添。
由廣州家誼呈遞政府和法院的《家誼破產立案債務人主張》中指出，招商銀行要求家誼17家門店抵償債權的背后，其實已有利益集團做好了接盤準備。
知情人向《財經》透露，“17家門店風波”發生時，越秀城建集團已和個別國有股東另外籌建了一間超市——萬年佳超市。17家門店之一的家誼麓景店甚至一度掛上了“萬年佳”的招牌。
工商資料顯示，廣州萬年佳超級市場有限責任公司成立于2004年11月9日，注冊資金8000萬元——11月9日，正是家誼國有股東宣布退出托管之日。經《財經》查實，萬年佳超市與宏城超市的國有股東越秀城建集團關系密切。
知情人透露，當年廣州政府啟動“農改超”工程時，宏城超市曾經是首選，但因種種原因逡巡不前，政府方才“欽點”林氏入股家誼。此番家誼瀕于破產，政府再一次想起宏城超市。
宏城超市總經理洪楚添告訴《財經》，宏城超市從一開始介入廣州家誼托管小組到不久后退出，都是得到了上級單位越秀城建集團的指示。
國有股東退出托管后，家誼繼續處于停業狀態。因民營股東反對，原國有股東提出的公司破產提議未獲股東大會通過。至今年3月14日，為防止門店資產繼續流失，家誼11家供應商債權人向廣州市中院申請家誼破產；6月14日，廣州中院正式受理此案。
家誼破產案受理后，廣州中院在今年7月5日發出民事裁定書，裁定繼續拍賣家誼廣州大學城分店的裝修和設備。對此，家誼債權人到拍賣現場抗議，未果。
據了解，家誼在大學城分店投入的裝修及設備費用逾500萬元。大學城分店去年9月1日開業，至拍賣時未足一年，而由法院作出的評估價為140萬元，最后拍賣成交價為98.5萬元。由于是內部認拍，大學城分店的買方至今不得而知。
此外，家誼麓景店、科苑店的全部貨物在廣州家誼破產立案后，也被廣州海珠區法院拍賣。
今年8月，宏城超市承租原家誼大學城分店的物業，在原址上開設宏城超市；10月，宏城超市再就承租原家誼荔港南灣、麓景路、黃埔夏園三家門店物業事宜報董事會審批。上述門店，正是家誼用于抵償招行債務的17家核心門店中的三家。
越秀城建集團企業管理中心副總經理黃嘉勇向《財經》強調，宏城超市并未接盤家誼超市，只是承租關系，即承租原家誼門店所在的物業。
事實上，廣州家誼最具價值的門店資產，已經在曖昧未明的重組等待中漸被侵蝕——去年10月至今，廣州家誼全部25家門店中，23家關閉停業，僅余兩家與島內價各門店一起，由供應商進場合作，實施“全代銷經營”；亦即在廣州家誼監管組的監督下，引進原有供應商債權人及新的合作供貨者一起經營。
今年9月27日，由廣州中院主持召開的家誼第一次全體債權人大會上，曾提出“十一”假期后完成相關資產的盤點評估，并據此就重組或破產作出表決，至今尚無任何結果。
“家誼停業一年，相關財務經辦人員都已離散，現存資料殘缺不全，破產或重組前必需的進一步審計工作進展緩慢。”負責清產核資的家誼超市監管組組長、廣信會計師事務所律師楊貞瑜告訴《財經》。“重組之路并不樂觀。”一位仍在為家誼重組而多方奔走的供應商說。■
品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不
夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了
品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優
秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴,
好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的"物業管理與ISO9001認證 研討
會",吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物
業管理品牌戰略的號角。現在,企業已經進入了"品牌競爭"的時代,未來幾年,物業管理企業要
在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。
關鍵字：品牌 物業管理品牌 市場化 專業化 規模化 創新
目錄
1品牌和物業管理品牌
2 創建 物業管理品牌的條件
3 創建物業管理品牌的必然性
4 創建物業管理品牌的策略
5 物業管理進入品牌競爭時代
1品牌和物業管理品牌
司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩
的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境
擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立
于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質.公司成立以
來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的
企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式
。目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理買粉絲、室內裝修、
房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區
”稱號.幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第
一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實
行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首
次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌
.由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的
速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對
承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企
業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維
護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要
有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司
的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平
、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；
管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目
、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
2 創建 物業管理品牌的條件 可以設想，如果物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業
主入住后發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等
等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物
業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬件、軟件設施，有點到面，擴大戰果，
從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：2
、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準
。
2、1、2、環境，環境就是綠