>8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增 永續債券(perpetual bond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券
永續債券的特點： 1、利息一般高于浮動利息
2、償還順序與公司股票一致，均低于一般債券
3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益
4、永續債券持有者除 公司破產 等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息
盡管可以視作股本，但因為永續債券具有“期限內按約定償付固定利息”這一債權的顯著特征，所以本質上屬于債券融資方式
更為重要的是，房企借了永續債券后，不可能永遠不還
因為永續債券超過某個期限后，成本會逐年遞增，超過企業承受能力
永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鐘情于這種融資方式
最為典型的是恒大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528
5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%
一般而言，永續債券融資成本一開始略高于一般的債權融資方式，2-3年后年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然后逐年往上升，高的甚至達到25%-30%
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9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低 目前房企互聯網金融融資主要有2種形式 1)房企直接構建互聯網金融平臺，成本相對較低
以綠地“地產寶”為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6
4%，僅高出銀行貸款利率(5
1%)20%，成本不高
同時，綠地將開放平臺給中小房企，向融資方收取約0
5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本
商業巨頭萬達基于自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平臺，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%
但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者
2)房企通過第三方互聯網金融平臺獲得的資金，成本不低
目前，國內P2P或P2B吸收“存款”的成本就5%-10%之間
典型如房金所、陸金所，分別在8%-9
5%和5%-8
4%區間
如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低于10%
根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高于信托等融資方式
為此，通過第三方互聯網金融平臺融資，比較適合急需資金周轉的房企，并不適合作為長期運營的資金
3、REITs：集信托債權融資和證券化股權融資于一身，成本略高于銀行貸款 REITs融資成本可用其平均收益率來衡量
但由于目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據
對此，我們可以參考一下境外的數據
根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13
2%)，歐洲次之(8
1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7
6%);由于歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9
2%，而北美地區的REITs依然取得12
0%的平均收益
可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報并不相同
2014年，國內首個REITs“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具
以中信啟航REITs為例，產品涉及52
1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先級和次級部分，按照7:3比例發行
優先級為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5
5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%
盡管經濟下行壓力加大，房地產政策逐漸回暖，但很多民營房企仍有下蛋的危險。曾經耀眼的地產明星紛紛隕落，資本市場更是“崩盤模式”的災難。
恒大、融創、世茂、華夏幸福，民營房企巨頭此起彼伏，房企在刺骨的風雨下艱難生存。
時代的浪潮洶涌澎湃，昔日的輝煌已經過去。回顧中國房地產24年的貨幣化歷程，碧桂園絕對是分不開的。
[實際或虛假負債]
眾所周知，房地產本身就是一個高負債的行業，出現問題的房企基本都被堆積如山的債務壓得喘不過氣來。所以，負債水平如何決定房企的健康。
但是，中國絕大多數的房地產企業都是期房。按照會計準則，商品在交付前是計入負債一欄的，所以房地產企業的債務需要更細致地拆解，這也是為什么要用“三條紅線”進行行業監管。
截至2021年，三條紅線中，碧桂園剔除預收賬款后的負債率為74%，高于70%的紅線；凈負債率，碧桂園為45.4%，略低于保利地產；短期負債率2.3倍，足以覆蓋短期償債需求。一步上線，所以碧桂園還在“黃檔”范圍內。
四年來，碧桂園的財務結構不斷優化。首席執行官莫斌表示，碧桂園的總債務規模不會增加，他有信心在明年年中之前“從黃檔轉向綠檔”。
“三條紅線”代表的是房企的真實負債水平，融資成本反映的是這些資金的成本壓力。去年碧桂園借款成本為5.2%，同比下降36 BP。雖然和中海、保利、萬科比還有一些差距，但在民營房企中也是優秀的。
“降成本就是保利潤”，融資成本降低。對于有息負債超過3000億元的巨型房企來說，無疑是雪中送炭。
房地產嚴厲調控后，優秀房企逐漸展現經營韌性，“剩者為王”的戲碼上演。除了地產央企，近期不斷出臺政策扶持優秀民營企業。
5月16日，碧桂園、龍湖、美的地產被監管層評選為“示范房企”，可在信用保護工具加持下發行人民幣債券。
4天后，碧桂園成功發行5億元“22必迪01”債券，票面利率4.5%。這一方面說明了監管層對優秀房企的認可。
“打鐵還需自身硬”。在融資回暖的同時，我們更應該關注銷售端的造血能力。由于國內絕大部分房屋都是期房，在房屋交付之前，銷售金額和預付款(定金)會在后期計入合同負債。這部分屬于房企業績的“糧倉”，一般在2-3年后轉為營收和利潤。
因此，“合同負債”不僅應被視為“風險閃光點”，還應被視為企業未來發展的“潛在價值”。
業績儲備方面，2021年碧桂園合同負債高達7092.55億元，房企中只有萬科能與之匹敵，是華潤置地的3倍多，招商蛇口的近5倍。
2021年，碧桂園權益銷售額5580億元，同比下降2.2%，回款5022億元，連續6年回款率超過90%。在百強房企下滑3.5%的背景下，碧桂園保持了一定的抗壓能力。
該研究院最新數據顯示，前5個月房企100強銷售額同比減半，僅有碧桂園、萬科、保利超過千億元。其中，碧桂園1-5月銷售2011.9億元，同比下降43%，仍好于行業平均水平。
整個房地產行業還在尋找底部。在寒冷的天氣里
碧桂園在市場上開疆拓土，在廣闊的三四線土地上開花結果。曾幾何時，模仿者更是躍躍欲試。陽光城、索尼??行業中的黑馬不斷涌現。
經歷了黃金期和白銀期，在地產的“黑鐵時代”，碧桂園能長期遵守金融鐵律，是其長期發展的重要原因，相比于深陷債務深淵的房企。
碧桂園13年來凈負債率一直保持在70%以下，這讓它有足夠的信心應對周期性波動，它可以輕松應對行業的低迷。
碧桂園前首席財務官吳建斌向楊國強建議，最重要的一條是凈負債率不得高于70%。在這個更能反映房企健康狀況的指標中，碧桂園總能堅守底線，做到屹立不倒。
此外，隱藏在冰山下的“表外負債”將眾多大型房企拖入深淵，恒大、HNA就是最典型的案例。
在與投資者的交流會中，碧桂園表示，2018年以后，公司對所有融資成本都做了非常嚴格的控制，所有融資都在報紙上披露。此外，對于商票，將進一步壓縮商票余額，力爭從100億向零靠攏。
房產在sturm und drang已經不現實，碧桂園在精細化管理時代已經提前布局。楊國強曾說，“做多了不偉大，做11%才偉大。”
無論規模論成敗，碧桂園都將在穩、遠、深耕的大背景下，通過精細化、規范化管理，追求項目的“10%成功”。
[多樣化的輪子]
郁亮在今年年初指出，房地產行業將進入“黑鐵時代”。
今年以來，房地產銷售非常疲軟。盡管受到疫情的反復影響，但不可否認的是，房地產未來的想象空間并不大。
是多元化房企的共同選擇，也是很多企業的共同選擇
進入物業、商業或者跨界至物流、新能源汽車等行業。
碧桂園的主攻方向是智能建造、智慧餐飲、新零售、現代農業等。子公司博智林聚焦建筑機器人，今年2月底，已有21款建筑機器人投入商業化使用，覆蓋25個省份（直轄市、自治區）超350個項目。不僅和碧桂園地產業務相互協同，更能為工程建筑賦能，助力建筑業轉型升級。
智慧餐飲賽道，碧桂園旗下千璽機器人是目前市面上唯一一家，可以提供從中央廚房到冷鏈運輸到整個店面的機器人解決方案，并能適應景區、學校、醫院等多樣化場景。千璽機器人還是北京冬奧會媒體中心智慧餐廳服務商，服務期間，智慧餐廳成為主媒體中心新晉“網紅”，國內外媒體紛紛打卡。
在現代農業領域，碧桂園農業通過無人駕駛、智慧農業和智慧農場布局科技農業，并已成為粵港澳大灣區現代都市農業綜合示范基地的建造者，打造出大型無人化農場，提高農業生產效率。
今年春耕期間，碧桂園農業大展拳腳。在佛山三水區南山鎮萬畝智慧農業園，碧桂園農業一臺無人機器一天最多完成800畝作業，比人力提高40倍；再加上1臺無人收割機、4臺無人機以及十幾套復式農機具，春耕進度大幅提升。碧桂園的“無人化農場”模式正在向其他地方復制和推廣。
2018年，碧桂園中期即提出“提質控速”，放緩擴張速度適應市場節奏。2019年楊國強又將碧桂園重新定位為“高科技綜合性企業”，可以看出碧桂園做強主業及多元化發展的決心。
總的來看，相比其他激進多元化的房企，碧桂園多元化投資較為克制，并非盲目躍進而是和地產主業相互協同，且碧桂園財務指標還在持續優化。
在地產政策逐步回暖之際，地產江湖大洗牌后，碧桂園仍舊值得一看。
免責聲明
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相關問答：碧桂園負債率多少 2022 碧桂園剔除預收款的資產負債率為78.5%，凈負債率為49.7%，現金短債比為2.14倍。【拓展資料】碧桂園集團，即碧桂園控股有限公司（股份代號：***.hk），總部位于廣東省佛山市順德區，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理、以及現代農業、機器人；碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪，同時亦開發及管理若干項目內的酒店，提升房地產項目的升值潛力。除此之外，同時經營獨立于房地產開發的酒店，2019年全年銷售金額7715億元，居中國房地產行業第一位。碧桂園于2007年4月20日在聯交所主板上市。上市不但為集團長遠健康發展提供了資金，也邁出了進入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市后備受市場認同——于2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股，于2007年9月10日晉身成為恒生綜合指數、恒生