慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。
b、區域性因素分析
一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小;其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮;其三國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。
c、微觀市場分析
對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。
步驟C: 市場預測
a 需求預測
需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業的需求。
b 供給預測
供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業的供給情況
c 預測方法
通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序轉：房地產可行性研究報告列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等;因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟D: 成本測算
在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。
一般來講 成本構成包括以下四個部分：
A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區改造前期費和土地批租費三種類型。
B 設計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區配套、小區綠化結束所包括的費用。
C 市政配套費：指項目開發時必須向城市市政建設所交付的配套費，主要是由于新增房地產項目所引起的水電費。
步驟E：財務評價
項目投資方案評價的指標一般分為兩類：
一類是考慮7貼現因素的動態指標，即考慮7貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。
栽下梧桐樹，引來金鳳凰。
2月24日，湛江市召開春節假期后第一個全市性會議，專題部署“營商環境整治提升年”活動，把優化提升營商環境作為黨史學習教育的“自選動作”，作為“十四五”開好局、起好步的重要突破口，通過“比狀態、賽激情、看擔當、評實效”，推動政治思想、服務意識、機關作風和發展環境各方面實現整體提升，以營商環境大改善大提升推動湛江高質量發展、跨越式發展。
近年來，中央賦予湛江“打造現代化沿海經濟帶重要發展極”和“與海南相向而行”的時代考卷；省委、省政府賦予湛江“全力建設省域副中心城市”的使命擔當，要求湛江盡快在沿海經濟帶西翼率先發展起來，并出臺政策給予大力支持，湛江迎來了跨越式發展的黃金機遇期和戰略窗口期。
時不待我，感恩奮進。湛江市把2021年定為“營商環境整治提升年”，成立“營商環境整治提升年”活動領導小組，制定《湛江市“營商環境整治提升年”活動方案》以及工作實施方案和任務臺賬，以“感恩奮進在狀態、為民服務有激情、改進作風敢擔當、優化環境出實效”為目標要求，聚焦整治重點，有效破解營商環境中的痛點難點堵點。
根據《湛江市“營商環境整治提升年”活動方案》，從今年2月開始到12月底，湛江市將對標最高最優最好，參照北京、上海、廣州、深圳和杭州等地做法，重點開展審批流程再造、簡政放權、“信息孤島”、誠信體系、司法執法環境、不作為亂作為、招商引資、平安湛江等八個專項整治，補齊開辦企業、勞動力市場監管、辦理建筑許可、政府采購、招標投標、獲得電力、獲得用水用氣、登記財產、獲得信貸、保護中小投資者、知識產權創造保護和運用、跨境貿易、納稅、執行合同、辦理破產、市場監管、政務服務、包容普惠創新等18個營商環境評價最核心的要素短板，落實70個目標任務，持續優化營商環境，深刻轉變政府職能，確保2021年底湛江市營商環境各項指標達到全省前列水平。
當好服務企業的“店小二”
打造優質高效政務環境
一座城市營商環境的好壞，與政務服務水平息息相關。湛江將以優化服務為突破口，推動政府職能大轉變、干部作風大改進、服務效能大提升，全力打造陽光法治服務政府，做到每個部門都是營商窗口，人人都是湛江營商環境代言人。
特別是，對企業遇到的各類“急難熱”問題，湛江主動作為、靠前服務、及時解決，當好服務企業的“店小二”；掀起新一輪“放管服”改革——能放則放、真減實放；加快構建行政監管、信用監管、行業自律、社會監督相結合的綜合監管體系；持續開展“減證便民”行動，努力用政府權力的“減法”換取市場活力的“加法”。
而以往令企業、居民頭疼的“審批慢”難題，也將在今年得到解決。湛江開展審批流程再造專項整治，深入落實“互聯網+政務服務”，全面推進網上受理審批，并力爭做到線下辦理“只進一扇門”“最多跑一次”。此外，大力推進數字政府建設，深化政務大數據分析和應用，實現“一網通辦”“一網統管”“一網協同”。
“勁頭不足不行，作風不硬不行，效率不高不行，環境不好更加不行。”湛江市委書記鄭人豪表示，“再好的政策、再好的機遇如果抓不住，錯失了，必定追悔莫及，甚至成為湛江發展的罪人。我們一定要從政治的高度、發展的高度，真正把優化提升營商環境作為經濟發展的生命線，敢于刀刃向內、刮骨療毒、自我革命，集中精力打一場優化提升營商環境攻堅戰，推動營商環境持續優化、根本轉變，為湛江高質量發展、跨越式發展提供有力支撐。”
“近幾年來，湛江市營商環境不斷改善提升，使經濟連年保持穩健增長，但對標中央、省的部署要求和先進發達地區營商環境水平，我們還有不小差距。我們將正視差距，解放思想，把開展營商環境整治提升作為推動高質量發展的重要任務，以‘闖’的精神、‘創’的勁頭、‘干’的作風，只爭朝夕，奮勇爭先，營造一流的市場化、法治化、國際化營商環境，推動湛江成為投資熱土、創新高地和市民福地。”湛江市市長曾進澤說。
用好政府和市場“兩只手”
打造公平有序市場環境
如果說市場是“看不見的手”，政府則是“看得見的手”。優化營商環境，有賴于正確處理好這“兩只手”的關系，發揮市場在資源配置中的決定性作用。
按照“非禁即入”和“非禁即準”原則，湛江繼續放寬市場準入條件，全面梳理各領域準入事項，拓寬工程建設、教育、醫療、體育等基礎設施和公用事業特許經營領域，消除各種阻礙民營經濟公平參與競爭的壁壘，落實一批高質量的項目吸引社會資本參與。平等對待外來和本土企業，切實履行好市場監管職責，促進市場公平競爭，進一步釋放市場活力。
湛江還將建立以招商引資為核心的制度、架構和工作模式，壓緊壓實各縣（市、區）招商引資主體責任，推動各地聚焦產業園區招商，提升招商服務水平，為經濟發展注入源頭活水，切實整改實體經濟項目引進難、落地見效難問題。與此同時，大力開展誠信體系專項整治，以政府誠信體系建設帶動社會誠信體系建設，為經濟發展激活“一池春水”。
凈化投資環境“空氣”
打造公開透明法治環境
法無授權不可為，法定職責必須為。湛江深諳“法治是最好的營商環境”，找準關鍵環節，切實在完善法治上下功夫，推動法治文化建設，在全社會形成“辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法”的良好氛圍。
湛江將集中開展司法執法環境專項整治，重點整治違反執法監管有關規定，進一步明確履職責任和權力邊界，全面規范執法行為，最大限度減少執法活動對企業正常生產經營的影響。
湛江還將扎實開展平安湛江專項整治，重點整治化解經濟金融風險、社會矛盾風險、個人極端風險以及消防、交通、食品藥品等領域安全隱患；嚴厲打擊涉槍涉爆等違法犯罪行為，完善對重點領域、突出問題的常態打擊整治機制。依法堅決懲治破壞市場公平競爭等經濟領域違法違規活動，嚴厲打擊破壞營商環境的黑惡勢力及其“保護傘”，保護好市場主體的財產權、知識產權等合法權益，切實維護社會大局和諧穩定。
提升對接國際規則“軟硬件”
打造互利共贏開放環境
營商環境是企業賴以生存的土壤，也是提高一個地區對外開放水平的重要保障。唯有持續打基礎強弱項補短板，才能推動投資貿易自由化、便利化，營造互利共贏的開放環境。
他山之石，可以攻玉。縱觀國內，北上廣深杭等先進地區的經驗做法為湛江提供了借鑒，湛江將對標對表先進城市，加快補齊開辦企業等18個營商環境評價最核心的要素短板，并推進制度型開放，健全外商投資促進和服務保護體系，搭建對外開放平臺，高標準建設跨境電商綜合試驗區、湛江綜合保稅區，加快推動湛江納入廣東自貿區擴區的片區；推進大通關建設，壓縮“跨境貿易”時間和成本，加快國際貿易“單一窗口”功能由口岸通關執法向物流、貿易服務等全鏈條擴展。
此外，湛江還積極融入國家對外開放戰略，深度融入“雙區”和海南自貿港建設，大力發展樞紐經濟、門戶經濟、流動經濟，推動陸空聯動、多式聯運的綜合交通樞紐體系建設，加快拓展國際化聯系網絡，深化與東盟、歐盟、日韓、南太平洋等地區務實合作，聚力打造廣東新的投資洼地與開放高地。
■亮點解讀
跨越性變革
打造營商環境升級版
湛江市緊緊圍繞市場、企業反映的突出問題和第三方參照世界銀行《2020營商環境報告》、國家發改委《中國營商環境評價指標體系》以及《2020年廣東省營商環境試評價報告》評估發現的問題開展集中整改，將優化營商環境18項指標細化為70項具體指標任務，在改革創新、優化服務、簡政提效方面持續發力，全力打造湛江市營商環境升級版。其中，部分領域將出現跨越性的變革。
●線下辦理開辦企業，將“照、章、稅、金、保”5個企業開辦事項，整合各事項所需填報的表單，實現“一窗一表單”，并提供銀行開戶預約服務。2021年12月底前實現企業登記、公章刻制、發票和稅控設備申領、員工參保登記、住房公積金企業繳存登記0.5天辦結。
●探索解決企業“注銷難”問題，推行市場監管、稅務、社保、公安等部門信息共享，實現一般企業注銷“一事一網一窗”辦理。
●政府投資項目審批時限從立項到竣工驗收不超過85個工作日，社會投