明顯看得到人口數量在下降，也就是說潛在，急需買房的人群基數在下降。

如果和前10年的在對比一下，就更清楚了。我們把時間往前拉10年，也就是1980年到1990年出生的人群數量比較一下。在2010年時的25到30歲的人群總數為1.02億，2015年時，這部分人口數為1.25億。

也就是說到了2025年左右，迫切需要購房的人群總數將比2015年時減少3千萬。呈現一個斷崖式下跌。且這一下跌趨勢將持續10年，到2035年左右才見底。

房子說到根本是讓人住的，從本質上來說和其他商品一樣，當需要的人大幅減少時，房子就會處于一種供大于求的狀態，維持高價是一個偽命題。

貨幣無法超發

除了人口因素以外，有的人會想到，貨幣因素。過去多年，我們建造的房子實際是供大于求的。按照目前中國已經建成，尚未賣出去的新房面積，除以我們的人均居住面積（37平米），需要34億人才能住滿。（是住滿，不是塞滿）

從總量來看，我們根本不缺房子，為什么過去10年，幾乎所有地區房價還大幅上漲了呢？因為央行貨幣超發。

中國過去15年的貨幣超發有兩個大的時間點，一個是2008年的4萬億經濟刺激，另一個是2015年的“棚改貨幣安置”。前一個帶來了10年的“鐵公機”大建設，全國到處大修高鐵，高速，飛機場。第二個加快了城市化進程，讓拆遷戶成了“暴發戶”的代名詞。這些錢相當一部分都流進了房地產，因此房價暴漲。（當然，貨幣超發還有很多其他因素，在這里就不詳細談了）

未來20年，我們都不可能再看到央媽如此大放水了。有兩個重要的原因。

大放水對經濟發展弊大于利

我們可以發現，過去兩次大放水的核心作用都是為了促進基礎設施建設。這在世界各個發達國家的發展階段，都使用過這樣的手段。比如美國1930年時的“羅斯福新政”；日本上世紀70年代的經濟騰飛，都是用基礎設施大建設拉動的。

但是這個手段是有效用期的，不是任何時候使用都靈，只有在經濟還比較差，基礎設施落后的情況下才有用。到2019年，我國的基礎設施已經處于整個世界的領先水平，城鎮化率達到56%。繼續放水搞基礎建設，對經濟發展已經沒有多少作用了。相反，大印鈔票會稀釋和浪費社會財富，加大貧富差距。對社會穩定是不利的。

沒有哪一個政府會希望它的鈔票在人民眼中跟紙一樣，社會財富高度集中，除非它想結束自己的統治。

放水阻礙人民幣國際化

中國發展到目前這個程度，阻礙我們繼續發展，或者說多年來的發展痛點就在于人民幣無法國際化。

了解一點金融知識的人都知道，世界上的國家在貿易時都是以美元來進行結算的。也就是說美元是世界貨幣，各個國家都要儲備。

我們大家都覺得美國的軍事實力世界最強。但實際上美國的金融才是稱霸世界的核心武器，軍事只是維持美國金融霸權的手段而已。

大家使用美元結算，對美國有什么好處呢？美元是美聯儲發的，對美國政府來說就是一張紙，它用一張紙來和全世界交換物資。世界上的其他國家得到的是紙，而美國人民得到的可是真金白銀。

當美聯儲錢印多的時候，就向全世界輸出通脹；當美國錢少的時候，提高利率，資本回流。這么一來一去，就搜刮了全世界的羊毛。這就是美元國際化的厲害。

中國在過去發展的時期，也是深受其害的。要不怎么說“勤勞的中國人民”，我們辛辛苦苦生產的襯衣，襪子，圣誕樹，芭比娃娃，基本都拿去換了美元。我們加班加點，得到的也就是點辛苦費而已，而美國人操作匯率卻收割了大頭，躺著賺錢。

中國想要擺脫這種被操縱，隨時被薅羊毛的命運，必須實現“人民幣國際化”，不說取代美元，起碼也要能和美元分庭抗禮。這也正是中國大力發展“一帶一路”，組建“亞投行”的一個核心原因。

人民幣要實現國際化，匯率就必須保證穩定。也就是人民幣的價值得有保障，不能隨意大幅變動。這樣其他國家才敢信任中國，并使用和儲備人民幣。

要是央行動不動就放水，人民幣隨時有可能變成廢紙，哪個國家敢相信這樣的貨幣？沒人相信和使用，人民幣國際化就是一句空話。

那我們不要人民幣國際化成不成？就接受美元的統治不也挺好嗎？

處于現在這個階段，中國已無退路。中美貿易戰只不過是兩國爭奪世界頭把交椅的表面文章而已。中國若退出競爭，美國必將把中國打的一敗涂地，無法翻身，就和原來打日本一樣。如此才能消除威脅。在國際政治中，老二離老大太近的時候，必然是你死我活的斗爭，沒有握手言和的可能。

更令中國頭疼的是周圍還有一堆小國家對我們不懷好意，若中國無法和美國相對抗，失敗了。那等待我們的結局不只是美帝會來收割，其他小國也會趁機收割，比如南海的領土你還要不要的？

這里扯遠了，總結來說，為了實現“人民幣國際化”，央行不能也不可能放水，否則國家戰略就玩完了！

房產稅抑制炒作

關于房產稅的這個問題，關注時政的人應該不陌生。2019年兩會期間，“房產稅”就是關鍵詞。

房產稅直接目的不是為了降房價的，其直接目的是為了增加地方財政收入。

但我們也要認識到，房產稅會大幅遏制住炒房行為，因為房產稅會大幅降低房子的增值屬性，以及降低房子的投資屬性，甚至可以把房子拍成負資產。

當房子不能給炒房者帶來增值時，他們必然會想方設法補救，或是出租或是拋售；要知道很多炒房者以前是寧愿房子空著也不對外出租的；如果房產稅出來了，他們還不出租，那么房子就會成為負資產不停地吞噬他們的現金流；所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上，因為到時候你會挑花眼的。并且每年折舊剩余的房子會泛濫成災。

房地產這個行業已經沒有潛力可挖了，它已經很好的完成了歷史使命。隨著房地產黃金時代的結束，賣地也將行將就木。因此我們國家迫切需要新的稅源，既然增量已經沒了，那就打存量的主意吧！

因此房產稅的出臺是水到渠成的事情。只有這個可以替代賣地留下的大窟窿。房地產在接下來的五年內可能會急速沒落，因此房產稅會很快推出以履行它的歷史使命，大概率兩年內出臺，因為根本沒有時間拖延。

2018年全國賣地收入為6.5萬億，而全國房地產總值450萬億；為了彌補6.5萬億的賣地收入，房產稅就是一個答案。試想一下，只收1%的房產稅，就是4.5萬億收入。當然房地產在中國經濟中的比重絕不是一個賣地收入就能解釋清楚的，也不是簡單的數學計算就能劃等號的。但是這里只是提供了一個分析和思考的角度，方便讀者理解。

房產稅有兩個作用：

一是降低甚至除去房地產的增值屬性，想穩賺不賠，做夢，因此會逼迫一些囤房（炒房）的人主動賣房，會極大增加市場房屋供應量；

二是降低地方政府對賣地的依賴，徹底解決土地財政尾大不掉的問題！

存量巨大，難以消化

截止2019年的一個比較粗略額的統計，中國目前已有的房產面積（已建成未賣出及已賣出的），按照我們目前的人均居住面積39㎡去分攤，可以住下40億人口，超過全世界總人口的一半。

房產本身也是一個商品，商品價格的漲跌從經濟學上來說就是供需關系決定的。如果一個商品供大于求，那么必然價格下跌。

面對如此巨大的一個房地產量供給，別說是我們的新生人口還在下降，就是不下降，大家使勁生孩子，也是消化不完的。長期來看，房地產市場供大于求將一直存在，即便不再建設新房。

當然，我國幅員遼闊，這么大的房產量不是在一個地方。這就造成了結構性的差異。核心城市的房子始終稀缺，而邊遠地區的房子則無人問津。

這也就是上面我說到的，從大范圍上來看，3線城市及以下的地區，房子會跌成白菜價，因為壓根沒什么人來消費。也不具備任何的投資屬性。但在一二線一些核心地段的房子，還是比較值錢的。

當然，即便是一二線城市的多數房子，也不代表著會繼續大幅升值，很可能為20年橫盤不漲，或是小幅下降。

因為當周邊一些小城市的房價出現大幅回落時，一些在大城市難以生存或是生活成本太高的人群，就會選擇轉移，到小地方去生活。從而降低大城市房子的潛在消費量。

有的人可能會拿城市化率來說明城市的房價會不斷上漲。目前，我國的城市化率達到56%，處于中等發達國家水平。按照發達國家70%以上的城市化率，確實我們還有一些空間。

但是，別忘了，沒選擇進入大城市的人群中，大部分是居住于縣鄉地區的60歲以上的老人和留守兒童。你覺得他們有多少人愿意進大城市來居住？再把養老本都賠干掉來付個小房子的首付，還不給貸款。所以，未來我國的城市化率提高，不是人口繼續大量從農村進入城市。相反，是把農村建立成為小城鎮。

另外，根據日本的城市化進程，從60%到80%這個階段，不是人口繼續大量遷入，而是老年人口的死亡。日本的城市化率到達60%左右之后，保持這一水平達10年之久，之后大幅提高到80%。原因就在于原來留在鄉村的那些年邁的老人，大量離世。基數降低了，所以城市化率提高了。和我們現在的處境不是很相似嗎？

如果沒有新增人口的大量流入，誰又來接一二線城市大部分房產的盤呢？

第二：養老困難

養老難這個問題，未來將成為一個全社會的難題，且程度和范圍會不斷加深，類似于今天買房難一樣，甚至比這個還糟糕！

先從政府的一個表態，我們就可以看出這個問題的嚴重性。李克強總理在政府工作報告中特意說了關于養老的問題，不僅要求政府加大養老方面的投入，同時號召各種社會力量和民營資本進入到養老領域，開展多層次，多元化的養老服務。

在之后的記者招待會上也再一次說了這個問題。總理說了這么一段話：“按照目前公立養老院的規模，已有的60歲以上的老人，入住率不到3%。且這一比例還在不斷減小，因為政府投入的速度，遠遠趕不上老人增加的速度。如果完全要靠政府來支持養老的話，這將是一個無法完成的任務。要實現真正的老友所養，只有發揮全社會的作用，讓所有能提供養老服務的力量都參與進來，才有可能實現中國人老有所養。”

老人要解決養老難，有幾個前提條件：

有一定的錢，能解決自己的生活消費，醫療保健消費

有充足的醫療資源，能滿足日益增長的老人看病，保健的需求

有人陪伴，能滿足老人心理及情感需求

先說第一個：有錢

現實情況是沒錢，而且不是以后沒錢，現在就已經沒錢了。在全國養老保險可支付月數情況表中，很多省份的血槽已經快見底了。

我們的社會養老資金的收支方式是勞動力繳納，老年人領取。但是上文已經分析過，未來的勞動力人口是減少的，社會撫養比在不斷上升，繳納養老金的人群基數在減少，而領取養老金的人數卻在不斷增多。

當然，國家為了解決這個問題，也是出臺了很多的政策。比如鼓勵生育，延遲退休，社保養老資金入市等等。然而這些政策都只能是延緩一點養老金被消耗的速度而已，無法根本解決困難。

當老齡人口持續大幅增長時，缺錢，將成為很多老年人的一個生活常態。于是，我們將看到跟日韓，新加坡一樣的場景，很多白發蒼蒼的老人在餐館里打工，在路上開出租車，送快遞....

有足夠的醫療資源，滿足老人們看病的需求

這個問題有個通俗名稱叫做“看病難”，相信很多人都不陌生。看病之所以難，就是因為看病的人太多，而醫生，醫院太少，特別是好醫生和好醫院。于是醫生們特別繁忙，有時間賺錢，卻沒時間花錢。病人們永遠在排隊，看病的價格在不斷上漲。

指望醫生，護士好好服務病人？不存在的，在一個純買方市場里，消費者是沒有討價還價的余地