傳統觀點認為，房地產投資主要有以下幾方面優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大于其優勢。
（1），在房地產市場供過于求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利于增加市場需求，促使房價止跌回升
（3），近年來我國貨幣流動性過剩，投資渠道較為單調，房地產價格持續上漲的現狀使得很多人認為房地產是回報較高、風險較小的優質投資渠道，這種觀點助長了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益是正相關的，要獲取較大的收益，必然要承擔較大的風險。雖然過去幾年我國房地產價格增長迅速，但是從長期來看，大多數國家的房地產溢價程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產市場的發展呈現周期性波動。根據E買粉絲nomist House-price Indicators統計資料，1990年到2010年第二季度，美國、英國、日本和新加坡的房價在短期內，會呈現單向上漲或是單向下跌的走勢，但是長期來看，四國房價均出現上下波動的情況。由于房地產是“不動產”，一旦房價下跌或是房地產市場步入蕭條期，那么投資者難以獲得預期收益，甚至遭受損失。
（4），住房和股票等投資品具有本質的不同，它們根本不在一個需求層次上，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護社會公平的重要媒介。當前的情況是，一方面，富人將剩余資金投入房地產市場，拉動房價上升，一大批人通過房地產的投機與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因為房價過高只能望“房”興嘆，難以滿足基本生活需求。當前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過對民生設施的炒作，通過社會財富的轉移和再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。由此可見，在我國基尼系數居于高位，貧富差距不斷拉大的現狀下，放任房地產投資只會壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利于社會的可持續發
四、我國可以借鑒德國住房儲蓄機構的多元化結構。德國個人住房融資渠道包括儲蓄銀行、信貸合作社、建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建筑協會等。從所有制性質來看，有公營、私營、民間合作三種情況。儲蓄銀行是由政府建立的國營機構，建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建筑協會都有私營和公營兩類，而建房信貸合作社是民間合作互助機構。
（一） 防范房地產開發企業的金融風險
1、銀行信貸風險防范。加強對房地產開發信貸資金的管理，這對房地產開發企業金融風險防范尤為重要。央行121號文件規定開發商只有自有資金達到30%，且取得四證的情況下才能向銀行取得貸款，這在一定程度上提高了開發商貸款門檻，降低了銀行金融風險。但是，由于信息不對稱，銀行業在貸給房地產開發企業資金后，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難控制資金使用。而且，房地產開發企業貸款資金往往數額巨大，一旦銀行等金融機構將貸款發放給缺乏資質和信用的開發商則會承擔巨大的違約風險。因此，有必要提高銀行等金融機構的信貸監管力度，防止操作上的疏忽或玩忽職守等情況帶來的銀行信貸風險。我國銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要時時監控資金流向以避免不良資產的形成。
2、鼓勵多元化融資模式。房地產行業銀行信貸集中會給銀行業帶來很高的風險，同時，也會助長房地產泡沫膨脹，激發潛在的金融危機。因此，有必要改變房地產開發企業向銀行貸款這種單一的融資模式，發展多元化融資模式，這樣做可以有效地分散銀行業金融風險。房地產開發企業是資金的需求者，應當更加積極地開拓融資渠道。房地產開發企業要打破原有的信貸融資模式，根據自身情況努力尋找適合企業發展的融資模式。同時，通過加強企業自身對資金的管理來提高資金使用效率。
3、房地產投資信托風險防范。規避投資信托風險可以采取以下辦法：一、完善房地產信托相關法律規定。對房地產信托和其他信托各種操作都要做出明確的法律規范。另外，與房地產投資信托配套的稅收、財會制度等也要做出相應的特殊調整，盡快出臺工商登記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。二、加強信托公司實力和專業能力。信托產品的風險主要與信托公司抗風險能力和資金實力等有關，因此，專業的房地產投資信托公司能更有效地規避風險。同時，要鼓勵信托公司建立科學的投資決策和風險控制制度。
4、健全我國房地產信用評級制度住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級制度配合實施。美國次貸危機爆發從一定程度上體現出美國現行信用評級制度的執行情況存在缺陷。我國房地產金融體系缺乏信用評級這一環節，我國金融機構對房地產信貸業務擔負著比較大的金融風險。我國有必要完善現行的信用評級制度。
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一、民營企業對外直接投資現狀
隨著我國民營企業規模的逐步壯大，對外直接投資的規模也在不斷擴大，涉及的領域也在不斷增多，投資區域已達到160多個國家，投資方式也日趨增多。目前民營企業對外直接投資主要表現如下：
（一）對外直接投資規模偏小
我國民營企業中90％以上屬于中小型企業，加上我國的對外投資還處于剛起步階段，所以進行對外直接投資的民營企業數量偏少，規模也不大。我國走出去的民營企業中，注冊資本在500萬元以上的企業比較少。比較有代表性的企業主要有北京聯想集團公司、浙江萬向集團、北大方正公司、四川新希望集團等。再以民營企業占很大比重的浙江省為例，浙江省境外平均規模僅為58.78萬美元，中方獨資的平均投資規模僅為9.67萬美元。這樣的投資規模大大低于發達國家跨國公司國外子公司約600萬美元的平均規模，也低于其他發展中國家跨國公司國外子公司約260萬美元的規模，可見我國民營企業海外投資的資金實力有限、規模偏小。
（二）對外直接投資市場偏窄并集中
據統計，我國民營企業設立的海外企業已經遍布40多個國家和地區，無論是歐美還是亞非均有分布，但具有高度的地域集中性，主要集中在東南亞國家、俄羅斯、東歐及少數西方發達國家。其中，生產加工類境外投資主要集中在東南亞等周邊國家；貿易型和研究開發型境外投資主要集中在發達國家和地區，如美國、日本和德國等。
（三）民營企業對外直接投資領域以貿易型、服務型為主
目前，我國企業對外投資涉及的領域已從貿易、餐飲逐漸發展到漁業、能源、紡織服裝、商業零售等行業，但主要集中于貿易行業、服務性行業。從2005年中國FDI存量的行業分布情況看，商務服務業（主要為投資控股）165.5億美元，占28.9％；批發和零售業114.2億美元，占20％；采礦業86.5億美元，占15.1％；交通運輸和倉儲業70.8億美元，占12.4％：制造業57.7億美元，占10％；房地產業15億美元，占2.6％，電信和其他信息傳輸業2213.2億美元，占2.3％；建筑業12億美元，占2.1％。其中民營企業對外投資多數分布于進出口貿易和加工貿易行業，主要以輕工、紡織、家用電器等機械電子類和服裝類為重點。
（四）對外直接投資模式以合資、收購為主
我國民營企業在對外直接投資的方式上存在著多元化特征，包括設立新的公司，收購、兼并既成公司，與國外企業合資、合作等方式。由于我國民企缺乏核心競爭力、資本和資源有限、防御風險的能力差、國外市場差異大等因素的客觀存在，為了規避風險大多數民營跨國公司選擇以合資、收購的方式來實現跨國經營。目前，只有少數具有人才優勢及國際管理經驗的企業可以在國外設立新公司，或收購、兼并既成的公司，采取“買殼上市”這種方式。如浙江萬向集團，目前已在美國、德國、加拿大等歐美7個國家設立、收購、參股了18家公司，并于2001年購買了美國一家上市公司，成立“萬向美國公司”，全面實行“本土化”經營，取得了良好的效益。如海信在南非投資3745萬元建立合資工廠，此外還在印尼投資100萬元合資建立電視機生產廠；康佳在印度投資900萬元組建合資企業。
民營企業雖然在對外直接投資上還存在上述情況，但是不管從規模上、市場區域上、投資領域上和投資方式上都在不斷擴大和提高。
二、民營企業對外直接投資的理論依據
民營企業對外直接投資理論主要有威爾斯的小規模技術理論、勞爾的技術地方化理論、小島清的邊際產業擴張理論。
小規模技術理論認為發展中國家的跨國公司具備來自于生產低成本的對外投資競爭優勢，這種低生產成本是與母國的市場特征緊密聯系的。威爾斯認為發展中國家跨國公司主要有3個方面的比較優勢：一是擁有為小市場需要服務的小規模生產技術的優勢。低收入國家制成品市場的需求量有限，大規模生產技術無法從這種小市場中獲取規模收益，而發展中國家跨國公司正好可以利用這種市場空檔，獲得競爭優勢。二是就地取材和同種族的優勢，發展中國家在民族產品的海外生產上更具優勢。發展中國家對外投資很多都是頗具其文化特色的民族產品，可以利用母國的當地資源在生產成本上占有優勢。三是接近市場優勢和低價產品營銷戰略。物美價廉是發展中國家跨國公司占領市場的秘密武器。此外，小規模技術理論認為，由于世界市場的多元性和多層次性。即使那些技術不夠先進、經營和生產規模不夠大的中小企業，參與國際競爭也有很強的經濟動力。該理論對于指導發展中國家進行“走出去”的實踐具有一定的積極作用。
勞爾的技術地方化理論認為發展中國家跨國公司能產生特有的技術地方化優勢，“特異優勢”的產生是基于以下幾方面原因：第一，在發展中國家中，技術知識當地化是在不同于