搶占外灘，建立了英租界。1849年，法國殖民者也搶占外灘建立了法租界。自此至20世紀40年代初，外灘一直被英科界和法科界占據，并分別被叫作“英科界外灘”和“法蘭西外灘”。公共租界的工部局和法租界的公董局分別為它們的最高市政組織和領導機構。
租界儼然是一個主權區，西方列強以他們的方式經營、管理。建設租界，外灘就成了租界最早建設和最繁華之地。早期的外灘是一個對外貿易的中心，這里洋行林立，貿易繁榮。19世紀后期開始，許多外資和華資銀行在外灘建立，這里成了上海的“金融街”，又有“東方華爾街”之稱。
于是，外灘成了一塊“風水寶地”。在外灘擁有一塊土地，不僅是財富的象征，更是名譽的象征。商行、金融企業在外灘占有一席之地后，即大興土木，營建公司大樓。外灘的建筑大多經過三次或三次以上的重建，各國建筑師在這里大顯身手，使面積不算大的外灘集中了二十余幢不同時期、不同國家、不同風格的建筑，故外灘又有“萬國建筑博覽”之稱。
百余年來，外灘一直作為上海的象征出現在世人面前。
中華人民共和國成立后大多數這些建筑都被國家或城市機構使用。到20世紀80年代為止上海外灘的外貌基本沒有多少變化。80年代末開始在上海建立了許多新的摩天大樓，有些這些大樓直接建造在舊建筑物的后面（比如外灘大廈），與這些新建筑相比外灘的老建筑顯得非常矮小，這深深地改變了外灘的相貌。過去直接在外灘江畔的碼頭全部被搬遷，江畔的防汛墻也獲得了修復和加固。此外在建造延安東路高架公路進入中山東一路的接口處時將過去客運碼頭的鐘樓整個地向南移動了約50米。在外灘的最北段蘇州河注入黃浦江處還建造了一個人民英雄紀念塔。一些大樓后來又被出租給外資或國有的企業公司。近年內關于上海外灘建筑群申請世界文化遺產的建議引起了一些討論。
上海外灘是上海租界區也是整個上海近代城市開發的起點。1843年前，這里還是黃浦江邊的一片泥灘。1844年起這一帶被劃為英國租界，英國人使用這塊地區作為碼頭，不久這里開設了怡和洋行等一批英資公司和美資的旗昌洋行。1848年在這里鋪筑了馬路和加固了江岸。這條馬路的名稱（Bund）至今為止是西方國家對上海外灘的稱呼。
上海外灘的建筑有：
1、亞細亞大樓，它是繼上海總會之后另一幢鋼筋混凝土框架結構的建筑，大樓是一座折衷主義風格建筑，外觀采用巴洛克風格輔以愛奧尼克柱式，突出立面與空間的凹凸起伏和運動感；
2、上海總會，上海總會也譯作上海俱樂部，又稱英國總會、皇家總會，清同治元年始建時是一座英國式古典建筑，3層磚木結構，外墻用紅磚鑲砌；
3、有利銀行大樓，大樓建于民國5年，是上海第一幢鋼框架結構的樓，建筑風格總體看來似乎屬新古典主義，但比例失調，轉角處有巴洛克式的塔樓；
4、江海關，大樓已經三次重建，為鋼框架結構，立面有現代派痕跡，大樓正面外墻全部用花崗石壘砌，入口處為希臘陶立克柱式門廊；
5、字林大樓，大樓于民國12年建成作字林西報館址，是一座后期文藝復興式的鋼筋混凝土結構建筑，高8層，為當時外灘最高的樓房。