use，處處優雅精致，值得專程去一次！
地址：徐匯區永嘉路617號
歷史 街區更新，現代建筑 萌 生
一座煥發國際新活力的中“興”城即將誕生
其實，除了這八大新經典地標，魔都整座城市都在不斷傳承與更新， 歷史 也在發展中華麗蛻變，每天都給人無限的新鮮感。
正如閘北、靜安兩區合并之后，新區域納稅億元辦公樓從原先的不到30幢壯大為近70幢，還曾在一年內引進6家跨國公司總部！商業版圖也不斷擴大，匯聚了南京西路、大寧、曹家渡、蘇河灣等多個核心商圈。
說到蘇河灣，就不得不提這里的豪宅，每一個都是妥妥的大佬級，而其中由萬科&融信聯手打造的“中興路一號Oriental One”則是最近風頭正盛的一個：超高顏值、雙十字承重設計、超級底盤，它身上的創新標簽實在太多。
項目現場美的就像一個網紅打卡地：旋轉樓梯、由122個燈球組成的超長吊燈、梵蒂岡系小地磚......設計感十足。
還有出鏡率很高的地下泳池，拱門元素、蔚藍色調，經典又 時尚 ，跟萬科另一個網紅項目上生新所的海員俱樂部游泳池一樣，讓人過目難忘！
萬科還邀請來建筑界高技派鼻祖、英國設計師理查德·羅杰斯，這位一手設計了海德公園一號、蓬皮杜藝術中心等國際知名地標的大師，為魔都帶來首個“雙線十字承重結構”住宅：整幢樓的重量全部壓在四堵墻上，房間內沒有一根柱體，每一個轉角都有非常開闊的視野。
而且與傳統小區不一樣的是，中興路一號Oriental One的每一棟樓都有獨屬自己的紅黃漸變色彩，視覺標識感很強。整個社區內擁有泳池、健身房、咖啡廳等社區生活配套，還建了一座超級底盤將十棟樓連為一體。以后沒事就能在9米高空中串門玩兒，想想也挺酷。
其實中興路一號Oriental One只是萬科靜安中興城“興計劃”的引爆點。未來，這里將被打造成一個融合眾多國際生活場景的百萬方城中城：有老街道、有新房子，有走過120年風雨的 歷史 文物、有現代摩登的生活藝術......這一切都將在這里融為一體，共興繁榮！
歷史 建筑的有機更興、兼收并蓄的人文復興...... 百年來，魔都一直都在不斷更新與復興中不斷向前，而萬科也已經與這座城市共興成長了近30年。 未來，萬科還將繼續在 歷史 與潮流中不斷前行，不斷演繹人文共興。
商業地產領域，和內街相比，沿街的優越是毫無疑問的。
“街面房子”之所以成為N多商家的開店首選，自然有其內里乾坤。
又或者說，對于商業地產做出評價，“走著瞧”才是客觀理性不誤讀的公正所在！
所謂先胖不算胖，開業就像婚禮：只要能舉辦基本都成功，但商業地產切不可“一切為了開業、一切為了網紅”，為了可持續，還是要——具體問題具體分析。
今天講講沿街案例的思考。
1、“一切為了人流”的背后
以沿街到極致的步行街為例：為什么要從室內走出來，成為“感受陽光呼吸新鮮空氣”的步行街？
撇開“趕時髦一窩蜂”和“實在沒招了，要么步行街試試看”的兩大策源，步行街的初衷還是希望通過提供更輕松更休閑的環境，并充分利用戶外空間大、采光好的天然優勢，來營造“讓人群影響人群”的聚集并化合效應。
“一切為了人流”說說容易，到底步行街對人流有什么想法？
第一步：通過步行街這種業態的“新”和“稀有”，吸引全城人流乃至旅游到訪，雖然城市層級分為巨、大、小、微，但不妨礙家家心中都有“南京路中華第一街”的夢想和愿望！
第二步：人流到訪形成的集聚效應，通過傳播形成一波接一波的持續到訪，那么至少業主看得到希望、商家對租金信服、品牌得到展示面，關鍵是只要人流可以承接可以前赴后繼，那么步行街消費的數據基數池已經形成。
第三步：不要求人人消費，但至少可以“有人消費有人傳播”，這也就是如今部分商家“要網紅、要做成網紅”的目的降維，先把人氣做出來，消費的消費不消費的拍照發社交媒體，“只要人流不斷”，絕對轉化數據可以期待。
第四步，成了網紅之后的興奮期之后，就是務實地看報表，每天每周每月的銷售額，商業地產最終要回歸的還是銷售功能本身，或者說“租金也是一種廣告費”的直接或間接變現能力。
所以，“一切為了人流”的終極訴求是成交是銷售額是現金流，那些目前網紅的切不能滿足于網紅這個紙上富貴，要么繼續做大基數看絕對銷量，要么下一步轉入精準成交提升轉化率。
但是商業地產的項目和項目之間，先天條件千差萬別，雖然初步要求趨同“都要做網紅”，但成不成紅多久，還是要具體事情具體分析。
畢竟商業地產的難，絕非論壇上口吐蓮花就能解決的。
2、武康路，不能賣貨還能賣廣告
上海有個武康大樓如今持續走紅，把它歸于網紅其實有點屈就，從其占據的市中心一等地段，加上有年代有風格有故事有名人的建筑載體，稱其為百年網紅絕不過分。
但盡管如此，若以商業地產的眼光和要求來衡量，其“市中心五岔路口”的有限底商，一茬換了一茬想必提到賬本就會自嫌形穢。
拋開打卡拍照發朋友圈的湊熱鬧，武康大樓“不缺人流就是轉化不成銷售額”的中級煩惱一覽無遺，從最初的美發廳、藥房、唱片店、洗衣房到如今的文創開始逐步成為武康大樓商業的主流業態，未來還是不值得看好，雖然他們沒那么容易關門——都是國企在撐場面。
倒是源源不斷從上海甚至外來游客爭相前來的人流，把武康大樓周邊路段的咖啡、簡餐都給帶動了，但武康大樓掩映在內廊之下的“閨秀底商”，人流嘩嘩流過就是不進來，自然也產生不了旺鋪所想要的銷售額。
想必，武康大樓的業主已經不再滿足于人流，而是更苦惱于轉化率，因為沒人來也就認命了，來了人就是不進來消費，這是讓業主方恨得牙癢癢！
飽漢子不知餓漢子饑，餓漢子不知飽漢子渴！
反對者要反對：“不是有家網紅奶茶天天在排隊嘛”？！
你看它能持續多久？
“要網紅要拍照要排隊”其實都是實體店鋪業主退而求其次的要求，真實的訴求是希望看到可持續的穩定人流，穩定了銷售額也就穩定了房租也就穩定了小老板們！
其實不光是武康大樓，上海“中看不中用”的百年網紅還有號稱遠東第一的大世界，這些 “地段NO.1們”不缺人流，缺的是變現而且持續變現能力，畢竟這個位置的身價在此，一般商家不敢奢望，但土豪商家可以燒租金但早晚要求有回報的，所以百年網紅們就像小明星，后者憑借自己貌美如花要一步到位地嫁入豪門一勞永逸，但事實往往是成了豪門少爺的階段情人！
其實，不論是武康大樓還是大世界，一等一的地段價值毋庸置疑，如今面臨的煩惱是“要錢要錢要錢”，那么方法論無非是——要么不斷換熱門業態，要么索性從源頭反省！
其實，商鋪作為商家的銷售場所，在面對今天網絡無所不能的背景之下，是否考慮因勢利導地索性以退為進呢？
說到底，武康大樓的商家，敢不敢把那些“看起來有其實沒有”的地段優勢，變成品牌櫥窗？在上海最好的地段占據一塊“可以實現銷售的櫥窗”，顯了身段和身價，至于銷售和成交，可以線下可以線上！
把商鋪當成櫥窗甚至當成廣告牌，是沒有辦法的辦法，但病殃殃的門可羅雀何不不破不立！
畢竟，上海人是有櫥窗情結的。
3、大學路，“盛極”之下的隱憂
上海東北部的五角場，這些年通過不斷城市更新已經崛起于滬上，包括百聯、萬達、合生、瑞安等或地產或商業的巨擘們“各拿一棟”，但度過了初期的集群效應之后，如今——也就靠餐飲在維持人氣，雖然地鐵也能實現源源不斷地輸送人流。
倒是和五角場一站之隔的大學路，成了消費者“去五角場”的話中有話——
1、更靠近復旦大學、財經大學、同濟大學等高校集群，“最敢消費的人群”在周邊；
2、歸屬創智匯這個“孵化學生創業群體”的供需對接，消費是剛性需求；
3、“有且只有一個”的商業配套占比，虹吸了周邊居民、辦公樓的人群交匯；
4、和五角場的步行可達距離，和地鐵站良好的地下人形過道銜接。
不夸張地說，大學路的商業吸納力，已經不僅從周邊居民、大學區域逐步向東向南，成為上海東北角一處年輕的、潮流的、休閑的勝地！
如果一定要從產品力來就事論事地馬后炮大學路的成功，那么：
1、業態以餐飲等體驗為主，最大限度對抗網絡；
2、寬闊的人行道，讓家家可以外擺，不僅房租的性價比優勢，更符合“讓人流招來人流”；
3、公共部位無處不在的創意、IP、互動感，“不消費也值得來逛逛”的拆了門檻。
其實，上海如此這般的“不知名但熱鬧”的步行街不在少數，或者說全國也有不少如此這般“非著名好去處”，或因為前期定位和業態的成功，或因為經營或“HOLD得住見天晴”，如今都活的小滋潤。
和武康大樓們的“既然不行不妨換腦”的近憂不同，這些“已經夠好還能飯否”也是遠見業主、業內人士們的遠慮，如何儲備下一張牌，已經提上議事日程。
童言無忌供大家探討：“爸爸，大學路都做在外面吃飯，要是有花車巡游看，就更好了！”
花車巡游，顧名思義也是——通過內容來導流，在來人→留人→再吸引人→提升人的滿意度的四部曲中，給現有的龐大人流提供節目單，也不能說完全沒有必要。
不要以為外擺是萬能的，消費者度過了“坐在外面消費讓自己成為風景”的浮躁階段之后，勢必會產生進一步需求，即為什么要坐在露天？
人成為風景不假，但也是一個可持續的問題，人終究還是要看風景！
武康大樓和大學路，都不缺人氣，差別在于賬本里的秘密。
但武康大樓面臨的“拿著金飯碗討飯”之窘，所以需要一次逆天改革！
大學路今天很好明天很好但后天呢？也需要未雨綢繆地錦上添花。
來人很難，也是不長久的，只要有地段這個優質DNA；
留人更難，畢竟網紅就是花花公子，留不住人也留不住錢；
轉化人難上加難，世上最難的就是商業，就是——合法地把他人口袋里的錢裝到自己口袋。
一正一反，這是武康路和大學路教我們的事。
醬蛋 1元/個；肉包、菜包、豆沙包，1.5元/個；粢飯糕 2元/塊……近日，徐匯區湖南街道轄區里，性價比滿分的早餐，廣受社區居民的追捧，試營業首日就排起了長隊，“平價、衛生，米道又贊，而且用餐環境也絕對‘高大上’。”
湖南街道早餐點
說起這“四大金剛”的來歷，還要從大調研講起。梧桐樹、面包房、咖啡館，衡復歷史文化風貌區給人安靜、文藝、恬適的感覺，充滿小資情調。但生活在這里的居民卻說，精致洋氣的風貌區少了一絲“煙火氣”。原來，居民們被“早餐難覓”困擾著，想吃頓地道的上海早飯也會感覺心累，“