它的毛坯容顏滄桑與周邊色彩鮮明的高樓大廈格格不入。

過去多年，中水廣場曾和中誠廣場、合銀廣場、京華廣場、保華廣場并稱廣州的五大爛尾樓。

但在近年房價高飆中，后四者先后被盤活更名啟用，且運營不錯，唯有中水廣場未見動靜。

在寸土寸金的天河北，分分秒秒都是黃金。

滿堂紅寫字樓部的數據顯示，2012年體育中心區域熱點二手寫字樓的售價約27343元/平方米，同比升5.23%。

即便是老牌的廣州國際貿易中心，去年二手均價亦達19833元/平方米，與中水廣場為鄰的中信廣場則為34100元/平方米。

去年，體育中心的平均租金比2011年上漲了5.7%，達132.5元/平方米；中信廣場是150元/平方米，中泰國際廣場是110元/平方米至142元/平方米。

即使在今天看來，中水廣場無論外形或地理位置，都不失為寶地。

若取該地段寫字樓平均租金132.5元/平方米計算，地上建筑面積達63928平方米，每天可收租28.2萬元。

實際上，倘若真正運營起來，中水廣場的收入或不止于此。

其地上裙樓6層的商業面積11162平方米，而商鋪的租金非寫字樓的租金可匹敵；且地下室四層達14080平方米，亦有相應的停車收入。

但于目前看來，中水廣場的官司糾紛不知何日可息。

每天至少28.2萬元，每月847萬元，一年達近10億元的租金收入，仍繼續于爛尾中無形消失。

7000多萬元地價至今未付清

中水廣場位于林和西路，與中信廣場百米之遙，與廣州體育學院一墻之隔。

知情人透露，1994年，占地面積4358平方米的中水廣場屬于體育學院的地，后被廣州建筑置業公司拿下，“當年拿地的成本，大約是總價7000多萬元，錢至今未付清”。

廣州市晉新房地產開發有限公司(下稱晉新地產)2008年的審計報表佐證了此事。

在1997年4月、1998年1月，晉新地產原財務經理廖漢通分別支付廣州體院校辦產業辦公室50萬元，合共100萬元。

晉新地產于1995年8月2日由廣州市建筑置業公司(下稱建置公司)和香港新中國集團有限公司(下稱新中國公司)合作而設，雙方合作經營中水廣場的開發、建設銷售、出租管理等，投資總額為2065.34萬美元，注冊資本826.14萬美元。

當年，建置公司是廣州市房地產實業總公司旗下的子公司之一，成立于1992年的廣州市房地產實業總公司則是廣州市房地產管理局(現房管局)政企分開而組建的國企。

香港新中國公司則是由汕頭市 *** 在香港設立的窗口公司粵東發展有限公司與另一公司投資成立。

“當年合作就是因為資金的問題沒錢開發，而且合資風行一時。”建置公司現任法人陳朝平表示。

1994年12月，建置公司在獲得土地7個月后找到了香港新中國公司。

雙方曾初步達成建置公司占股兩成，新中國公司占股八成。

雙方約定，合作條件是建置公司提供中水廣場的土地使用權及其合法有效憑證，新中國公司提供建設所需的全部資金(含稅費)并保證所投入的資金能達到工程正常進度，直至竣工交付使用。

“商品房（資料、團購、論壇）的銷售，由香港新中國集團有限公司在境外獨家總代理銷售，銷售對象以海外華僑、港澳同胞、歸僑為主，國內居民為輔。

內銷、外銷的比例為內銷占30%、外銷占70%。”1995年，晉新地產正式成立，雙方約定廣州市建筑置業公司以30%，香港新中國集團有限公司以70%的比例分享利潤或分擔虧損，合作期限為15年。

穗港合資還引入央企

然而，合作半年，晉新地產內部就發生重大變化。

1996年5月2日，晉新地產董事會決議通過，引進央企中國華水水電開發總公司(下稱華水公司，為長江三峽集團的子企業)參與合作公司的經營，建置公司讓甲方于華水公司，退居為乙方；新中國公司則居丙方。

晉新公司亦從越秀區小北路的建置公司遷往天河區天壽路朝暉商業中心。

1996年8月23日，三方再次修訂合同，對項目的總投資額2065 .34萬美元作出重新分配。

華水公司負責投資額1445 .74萬美元，并繳付注冊資本578.298萬美元；新中國公司負責投資額826 .14萬美元，并繳付注冊資本247.842萬美元。

三方約定，投資額從合同生效起六個月內投入，總投資額全部在三年半內投入完畢，建置公司則負責提供土地使用權。

分工明晰，開發管理費華水公司承擔70%，新中國承擔30%，項目竣工后華水獲70%權益，新中國占30%。

華水公司負責項目的全部建設資金及有關稅費，新中國公司負責拆遷補償費、三通一平費及有關稅費，建置公司負責跑 *** ，負責各類批文等。

合作期間，晉新公司按建筑面積(地下室、設備層除外)每平方米人民幣120元向建置公司支付開發管理費，做為建置公司在晉新公司的固定收益分配，建置公司不再收取總承包管理費、土建管理費等其它費用，也不享有晉新公司的其它權益。

華水公司委派三人，建置、新中國公司各委派一人組成了五人董事會，董事長由華水公司人員擔任，副董事長由建置、新中國的人員擔任。

此次合作后，中水廣場動工終于正式提上日程。

但誰也沒料到，國企、央企和港企三方合作，項目竟然也爛尾。

1999年封頂，曾為市文明工地

在中水廣場報建之際，天河北周邊仍是大片荒地，已落成的高樓大約有國貿中心、市長大廈，中信廣場（資料、團購、論壇）還在施工中。

中水廣場1996年8月以前的資料顯示，其曾規劃為總建筑面積約28000平方米。

直至1997年5月，廣東省建設委員會批準其建成主樓地面以上43層，局部46層，裙樓6層，建筑面積共63928平方米，地面以下4層，建筑面積14080平方米，總建筑面積78008平方米，建筑高度173.4平方米。

即便在今天看來，毛坯的中水廣場外形仍不失時尚，就像早期的大哥大手機，如今的對講機。

大樓首層為大堂門廳，2至6樓為裙樓商場、餐廳廚房，7至22層為避難層，8至10層為公寓式辦公樓，11至43A層為大開間辦公樓，43B層為電梯機房、蓄水池，45至46層為觀光廳及電梯機房。

“漂亮那是當然，這還是原來的副市長李卓彬擔任廣東省建筑設計研究院院長時該院設計的。”憶及當年輝煌，陳朝平略顯興奮。

中水廣場結構抗震等級為二級，構造抗震等級采用一級。

14層、22層和43B層設置加強層，以控制大樓側向位移。

當時工程概算暫按27947.2萬元，即3850元/平方米進行總量控制。

1997年7月29日，中水廣場在未辦妥征用地手續下，獲得廣州城市規劃局先行施工土方及護壁工程的批文，其征用地手續辦理獲延期至1998年12月30日前。

直到2001年9月19日，中水廣場方辦好國有土地使用權出讓合同，規劃用途為50年產權的寫字樓。

有關資料顯示，中水廣場還被評為廣州市1999年度文明工地。

陳朝平證實，中水廣場大約在1999年封頂，但此后由于資金鏈問題工程開始中斷，直至今日。

而接踵而至的官司亦打至今日。

負債數億致爛尾

“原來我們和新中國合作就是資金鏈問題，沒想到后來引入央企也還是爛尾，不過，這個現象在上世紀90年代很普遍，那時廣州爛尾的工程很多。”陳朝平說，當年的建設資金，多是以項目公司做擔保去貸款。

在1996年至1998年間，晉新公司曾五次向工商銀行越秀區德政中路支行貸款2.694億元，截至2005年5月20日，尚欠工行本金2.68億，利息1.1億，共3.7億未歸還。

在2005年，工行將此債權轉讓中國東方資產管理公司廣州辦事處(下稱東方資產)，東方資產于2006年初起訴晉新地產追索債款。

晉新地產2009年的審計報告顯示，在三方合作約定的投資計劃及出資中，華水公司已履行應繳的578.298萬美元注冊資本；應繳付出資247 .842萬美元的新中國公司，繳納了125.86萬元美元，欠121.982萬元未繳。

知情人透露，晉新地產在開發過程中，除向工行貸款外，還曾向華夏銀行、建設銀行等貸款，并都因欠債成了被告。

在此期間，多家銀行分別起訴晉新地產追索債款，工地因而也被查封。

21世紀初，廣州的房地產正處于快速上升期。

不少爛尾樓都被開發商看中，中水廣場也不例外。

“我們從來沒有反對任何機構盤活項目，我們歡迎任何人來合作，但這首先要保證我們股東的利益，保證大家的利益。”陳朝平證實，這些年間，曾有不少開發商看中項目，并欲進駐，但最終不了了之。

而項目在爛尾擱置下，其負債利息逐日增長。

截至2009年6月26日，僅欠工行的五筆債款的利息已從2005年的1.1億漲至2.5億，加上2.68億本金，合共負債5.18億。

秦發公司買下70%股權

在廣州開發商對中水廣場欲接還拒的同時，北方的秦皇島秦發實業集團有限公司(下稱秦發公司)在經過多次考察，已決定接受這個“燙手山芋”。

“當時我想將公司總部搬到南方，打算在廣州建一個大樓，沒想到后來那么不順，只好搬到了珠海。”秦發公司董事長徐吉華記得，大約在2008年，他經人牽線和晉新地產的大股東華水公司對接上。

但于此事，華水公司的法人陳逸詩三次以開會或在忙為由，拒絕接受南都記者采訪。

2009年底，秦發公司和華水公司簽訂《擔保代償協議》，華水公司將截至2009年6月20日所欠東方資產的2.68億本金及2.51億利息的債權轉讓給秦發公司。

“東方資產免除了相應利息，將整個資產包打折以2.7億元轉讓給秦發公司。”2009年底，秦發公司和華水公司簽署《股權轉讓承諾函》，華水公司表示在秦發公司付清2.7億的債權后，同意將晉新地產70%的股權轉讓給秦發公司。

此舉亦獲得華水公司的集團公司中國水利電力對外公司及長江三峽集團公司的批準同意。

同年12月，秦發公司先后將2.7億元匯入東方資產公司代華水公司償還。

華水公司2010年6月底的《關于轉讓晉新地產70%股權的黨政聯席會議決議》內容顯示，評估公司2009年12月31日評估晉新地產的相關資產及負債，資產總額為74926萬元，負債總額為92976萬元，所有者權益為負18050萬元，華水公司持有的70%股權價值為負12635萬元。

即便在秦發收購期間，亦有多方在打量中水廣場。

在2010年至2011年7月期間，多家拍賣行曾聯手對中水廣場進行拍賣。

“但拍賣會搞到上海去舉行，后來被股東干擾不了了之。”知情人士透露。

“大股東”確權未竟

“當年簽完合同后，華水公司