文章來源：商業與地產
狄更斯在《雙城記》里寫道：“這是最好的時代，也是最壞的時代。”
縱觀整個2020年，國內在防止新冠肺炎擴散方面成績斐然，緩解了疫情對本地經濟與房地產市場的影響。但5月以來房地產調控收緊，預示著國家經濟轉型的決心依舊，加之，黑天鵝事件后，房地產高價值的假象與低租金之間的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉長，另一方面，從長遠來看，房地產價值的走低，不可避免。
如浪花過后留下的新貝殼，隨著地產經濟衰退后果的凸顯，商業地產的細分領域開始出現新的機會與趨勢。比如，去中心化的靈活辦公空間開始嶄露頭角、酒店衰退帶來的租賃住宅興起、小型購物中心成為趨勢、商業地產證券化勢在必行等等。
進窄門，走遠路，見微光。
疫后商業世界的重構注定是一場遠行。存量資產收并購、寫字樓去中心化、購物中心本地化、公募REITS、輕資產上市......2020之所見，皆為當下商業世界的“窄門”，卻恰是未來世界的“微光”。
以普華永道的《2021年亞太房地產市場新興趨勢報告》為依托，結合國內實踐與案例，貓頭鷹研究所總結了商業地產市場的七大新興趨勢。
01
騰籠換鳥
并購改造成為新熱潮
一線城市強勁的經濟增長導致城市土地日益短缺，同時很多場所逐漸老化或不能滿足當前的使用需求。
此外，相關政府部門還出臺了詳細的規定，正式確定了相關行政流程，從容積率到土地使用權轉化再到土地溢價計算都有章可循。
在諸多促進因素的推動下，城市的更新改造已經成為國內開發商獲取土地的主要來源。
在商業地產領域，并購改造的項目越來越多，比如德基接手雨潤國際廣場，寶能盤下魔都上環“爛尾”公寓地塊，推出“寶能中環中心”，凱德在呼和浩特收購在建物業，打造內蒙古首座綠色購物花園，唯品會購入安糧國貿購物中心，布局全國首家城市奧萊等等。
無論是知名開發商還是行業新入局者，我們都清晰可見其對并購改造領域的試水。
數據顯示，2020年上半年開業的商業項目中，存量改造已占比高達13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經濟相對發達的城市。
這主要是因為城市化進程早的城市，及城市中心位置項目投運時間早，不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發展需求有出入，需要“更新換代”，且存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業，為適應市場競爭，需要調整升級。因此，經濟和商業發展較早、發達的城市的物業，走向了升級改造的路程。
從具體區位上來看，存改項目多數位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周邊的商業、住宅配套十分完善。但寸土寸金的區位也意味著空置地塊的罕見，所以，存量改造已經漸漸成為開發商搶占核心商圈的唯一途徑。
更為重要的是，存量改造項目的低成本拿地，才是對開發商致命的誘惑。一位活躍在深圳城市更新領域的開發商表示，目前在深圳周邊廠房類商改項目的平均地價為1.4-1.5萬元/平米，而常規土地拍賣地價則在4-5萬元/平米之間，只此一項，開發商就可獲得40%到50%的毛利潤，大大高于常規項目20%-25%的盈利水平。
高利、成熟商圈……存量改造身上的這些閃光點，無疑照亮了商業地產商向一二線城市的擴張之路，可以預期，在核心城市，存改項目將越來越多，并成為市場主流。
02
寫字樓市場：
共享空間被疫情挽救
去中心化辦公空間成為市場“新貴”
新冠疫情對辦公市場造成了深遠的影響，有的領域因疫情扭轉了頹勢，有的則因疫情改變了原有格局。比如，2020年開始下滑的共享辦公空間，就因疫情再次受到市場青睞，而原本最受歡迎的核心區辦公市場卻遭到了冷遇，去中心化的辦公市場趨勢漸漸顯現。
從近年全球市場來看，共享辦公空間的運營商已經成為閑置辦公空間最大的接盤俠。但到了2020年，由于大肆擴張帶來的利潤下降，很多共享空間不僅終止了擴展計劃，還把空間還給了業主。但誰也沒想到，新冠疫情帶來的經濟衰退卻在這個時候拉了共享辦公一把。
疫情之后，很多公司迎來了發展的困難期，相對于傳統的辦公空間，這時的公司確實更愿意租賃服務式共享辦公室。
一位馬尼拉業主表示，如果空置率開始上升，那么“我們會對空間進行切割，改造為靈活的服務式辦公室，也就是1000㎡的樓面會分切成10個100㎡的空間。我認為這只是個時間問題，尤其是大型辦公室用戶。”
普華永道在《2021年亞太房地產市場新興趨勢報告》針對不同行業進行了調研，55%的業主已經開始趨向于使用共享辦公空間。
目前對于貴公司而言共享辦公空間之于安置員工的重要性如何？
上海一位基金經理表示：“我認為服務型辦公空間運營商與業主的關系將朝著酒店型工作關系發展，那樣的話他們之間的經濟利益和風險/回報將會得到更好的平衡。最后問題將會歸結為運營質量、使用體驗以及業主想要提供給租客的便利設施。”
總體而言，共享空間的起死回生主要還是因為更低的租賃成本，同時，對低價的需求也在推動辦公市場走向去中心化。
經濟衰退之下，租戶的盈利能力下降，為了降低成本，越來越多的租戶選擇搬到租金便宜的地方。
一位香港的行業顧問表示：“他們所關注的不是他們是否應該讓租戶回到原來的辦公室，而是這些租戶能夠回到哪里？眼下，我正在為客戶制定大量突發事件預案，其中關注的重點是成本——新冠疫情讓人們有機會重新評估，并反思自己是否需要在中央商務區辦公。”
疫情爆發前后平均每周居家辦公天數
03
購物中心市場：
線上+疫情沖擊之下
購物中心需轉向本地化
與西方國家的情況一樣，多年來整個亞太地區的傳統零售設施收到線上零售的打擊，節節敗退。eMarketer的統計數據表明，從線下到線上的轉變來得的確太過迅速，以至于2020年全球62.6%的線上銷售額都由亞太市場貢獻。
2020年亞太地區電子商務占零售總額的份額
因此，使用線上平臺的趨勢本已強勁，而疫情毫無疑問進一步加快了這種趨勢。
但不同的零售類型所受到的影響也大相徑庭。例如，奢侈品零售具有極強的地域力。部分原因是奢侈品消費者更喜歡實體店的購物體驗，還有一部分原因是旅行禁令讓奢侈品消費不得不從國外轉移到國內。
一位商場運營商表示：“我們發現銷售奢侈品的最高端購物中心也躋身業績最好的零售類型之列。因為消費者不能像之前一樣前往海外購物，所以只能經常光顧國內的高端購物中心了。
但一個城市高端的購物中心畢竟有限，其他商業體為了應對線上與疫情的沖擊，開始對他們的商業空間重新定位或是改變運營模式，比如，不少購物中心開始塌下心來研究自己的客戶群。
上海一位大型零售地產業主表示，新冠疫情爆發高峰期間，國內旅行禁令致使零售運營商“將目光轉向本地消費者，并著眼于忠誠度和促銷手段。我們還開展了一些再促銷活動，引進了領先上市最新商品的旗艦店來吸引當地和外地消費者。這是積極的舉措——盡管顧客人數尚未增加，但銷售額增加了。”
換言之，從服務本地視角出發，購物中心更像是一個城市功能的“集合店”，以前商業體關注的是客流，現在的關注的是如何成為消費者生活的一部分，而且是長期的一部分。
總體來看，購物中心本土化的戰略會起到雙重作用。一方面可以支撐收入，另一方面可以鼓勵以前不接地氣得零售商服務當地社區，成為真正的生活中心。
04
購物中心市場：
5-10萬㎡中小型購物中心
成為市場主流物業規模
如今，“人們認為這是基于周邊消費者需求而產生的剛剛好的面積規模，距離方便，逛起來也舒服。”
數據顯示，在2019年新開商業項目中，規模在5至10萬㎡的購物中心數量最多，占比48%；2至5萬㎡的購物中心數量占比約30%；10至15萬㎡占比約17%；15萬㎡以上占比約5%。
與2018年同期相比，5-10萬㎡規模的商業體開業數量激增，從35%提升至48%，其余三種體量占比均有不同程度的縮減。
其中，在一線城市，這種體量上的細分更甚，更小的體量更受歡迎。2019年上海開業的36個購物中心中，商業面積在3-5萬方以內的購物中心共13個，占一年總開業量的36.11%，5-8萬方的購物中心有12個，占比約33.33%，8-10萬方的購物中心有5個，超過10萬方的購物中心為6個。
總體來看，5-10萬㎡的一站式商業中心已經成為近年來最常見的商業模式，這些更為小巧的商業體融合了購物、吃喝玩樂等基本消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態，又有足夠的空間可供活動營銷，成為最受市場歡迎的購物中心規模。
5-10萬㎡購物中心的興起，一方面是市場經濟自主選擇下的產物，一份針對于購物中心的調研數據表明，購物中心體量在10萬㎡以內時，面積對客流的拉動力較大，超過10萬㎡以后，面積越大，其對客流的拉力反而越弱。當購物中心面積超過13萬㎡，顧客的游逛意愿會隨體力消耗而明顯下降。
另一方面，拿地成本亦推動著地產商偏向于開發中小型購物中心。當下拿地成本越來越高，加上社區商業模式的流行，5萬㎡左右及以下的小體量商業逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，地越來越少，地價越來越高，而那些小而美的社區鄰里型購物中心由于靠近社區居民密度，有黏性高優勢，且無需高額營銷費用，被行業廣泛看好。
在兩方面的共同推動下，可以預見到，中小型商業體將成為未來商業市場的主流。
05
酒店市場：
酒店改公寓，悄然成風
酒店市場與零售市場堪稱難兄難弟，是所有資產類別中受疫情打擊最大的重災區。疫情爆發后，國際旅游業陷入停頓。
國內，疫情的平穩拉動旅游業復蘇，酒店業有所好轉。但由于國際游客和商務人士銳減，國內銷售不足以將酒店的業績拉升至新冠疫情爆發前的水平，酒店行業依舊面臨著供給過剩的問題，這無疑會迫使很多資產出局。
2019年12月及2020年6月亞太地區酒店每間可供租出客房產生的平均實際營業收入
可以預見的是，即便未來疫苗能把病毒消除，地區旅游業也很難完全恢復到之前的水平，因為商務差旅可能發生了永久性的改變，之前出手闊綽會以掛牌價入住的顧客一下子不見了。
區域旅行禁令解除后，您有哪些差旅計劃？
基于此，很多投資人正在考慮重新規劃業績不佳的酒店資產用途。將酒店改為住宅公寓就是其中的一種選擇。酒店擁有暖通等基礎設施，因此在向住宅改造這方面有較大優勢。
一位顧問表示：“我的一些客戶在購入酒店資產時就已經想好了怎么做，他們入手的都是經濟型或者2-3星酒店，通過簡單的內部改造，就可以快速變身為共享居住空間。”
事實上，酒店改住宅公寓的模式，在一線城市早已屢見不鮮。在北京，從經濟型酒店轉型而來的安心公寓、魔方公寓等幾家合規的藍領公寓已然在“北漂“一族中悄然興起。】
比做經濟型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，讓越來越多一線城市的經濟型酒店開始琢磨“轉型“的路子了。
06
高位拿地、為品牌買單、以小博大
三推手將“輕資產”送上熱搜
在近幾年的房地產市場，“輕資產”是當仁不讓的熱搜。